2016年2月5日 星期五

南沙有否名大於實?


盡信書不如無書,讀萬卷書不如行萬里路!

在這半年的廣東珠三角考察之旅,筆者同大少今年8月初曾到過南沙實地。

點解要跑去南沙實地一看?

最大的原因就是南沙掛著自貿區的牌頭。

2015年4月20日,中國政府公佈廣東、天津、福建三個自由貿易試驗區的總體方案及上海自貿區擴展方案。其中,廣東自貿區主打與港澳「深度合作」;中央要求廣東將自貿區建成「21世紀海上絲綢之路重要樞紐」。廣東一共有三個自貿區,分別是廣州的南沙新區,其發展重點是航運物流、特色金融、國際商貿、高端製造等。在這三個自貿區之中,南沙的面積約60平方公里,是三個自貿區中面積最大的一個,相比深圳的前海區,面積為28.2平方公里及珠海的橫琴新區,面積28平方公里。

南沙位於珠江口西岸,陸路西向與番禺連接,隔江相望正是東莞的虎門,地理位置離深圳不遠。筆者時常都要穿梭虎門大橋,由於很多時都會塞車的緣故,大巴都會轉路兜落南沙避開部份車龍再上橋。所以從車上望出去,見到南沙已興建了很多新樓宇,有一點現代化。但又好似只有房子,沒有什麼配套,因屋苑附近的商鋪很多都是吉的。而南沙是有地鐵連接至廣州。由於筆者是香港人,對鐵路位置頗為敏感,正常來說,如果那個地區不是人口很稠密的地方,以大陸的一貫作風,鐵路通常都會是用高架橋形式興建,以節省時間及成本。南沙的鐵路竟然要挖地底做地鐵,會不會預期未來人口會很多?所以一大堆疑惑,充積在筆者腦海之中,南沙會否有一個投資機會?

香港去南沙其實並不方便,以筆者所知,香港是沒有大巴直接去南沙的,如果有,請通知我。香港去南沙可以座船,但筆者今趟這個旅程是由深圳竹子林搭大巴前往,車費幾十蚊人民幣,一看個車費,已知南沙同深圳好近。

路途還算順利,一小時左右,已到南沙,落車的地點離有點山旮旯,因四周環境十分似鄉下,巴士站的站名是[南沙客運站],相信是南沙郊區的地方。南沙當地人給我的印象是幾鄉下,如果將廣州當是香港的市中心,南沙就像香港以前的元朗錦田八鄉一樣,基本上是一個相對鄉村地方,當地原居民本身是農民,原全不是城市人的樣子。南沙是在時勢做英雄下,被中央欽點而一夜成名。

通常我們去實地考察,除打的外,很多時都會搭公交。我們搭上公交的5路車,前往有地鐵站的地方,相信這就是市區。由於時間關係,我們先看市中心,究竟市中心在那?我們當然並不知道,打開[捜房網],先查下邊個樓盤賣得最貴,而且我們對萬達廣場相當有興趣,因為以經驗看,有萬達的位置,十居九九都是新區的市中心位置,而南沙正有一個萬達廣場,於是筆者今次的目的地是南沙的萬達廣場周邊看看。

由[南沙客運站]去到南沙市區的車程是十分長,記憶應要成個鐘。整個路程經過的地方似足由元朗搭53出市區一樣。南沙人是十分少,街道沒有什麼商店,一座座起好的樓宇,可能是新的關係,很多都是沒有人住。但觀感上,整體城市環境十分優美,綠化不錯,街道也很清潔,亦可能是冇乜人的緣故。

當時,萬達廣場正在興建中,去到銷售中心,說樓盤早已賣清,這個萬達廣場不算很大,一般大細,冇江門的萬達咁大,大小同佛山的差不多。去到南沙,就知道南沙原來是越秀(0123)打晒骰,很多核心地段,全是越秀(0123)的地盤。筆者去到的時候,越秀的樓盤已是賣到最後一個兼且是最後一期。聽該樓盤的銷售說,萬達的地塊原本是越秀(0123)的,可能越秀(0123)自己知自己事,佢商業租務其實好一般,所以要讓塊地給萬達來做旺這處。

我同大少去看的樓盤是叫越秀濱海悅城,去過實地睇現樓,整體觀感是相當不錯。最後都沒有買到,原因有兩個,第一,是跟本唔買得,因為南沙是屬於廣洲,香港人是買不到的,除非要在南沙有公司之類或可以。吃不到的葡萄不一定是酸的,即使我們買不到,也給予大家一個好中肯的評論:第二個原因是價錢相對較貴。當時,這個越秀濱海悅城都要開到14000一平方,樓景座向好的,開到15000一方,雖然我好肯定這是南沙的將來市中心,因萬達廣場就是在附近。然而,比較之下,筆者在去南沙之前一日,正去了佛山桂城,當時看的樓盤叫萬科金域中央,那個樓盤那時是開$13000左右。貨比貨之下,價錢差不多的萬科金域中央明顯抵過南沙越秀的樓盤好多。因為越秀這個樓盤是無披的,即唔包裝修的,雖然也有一些細單位是精裝的以方便投資者一買就可以放租;而萬科的樓是全包精裝的,只其一。再者,桂城那邊已開始成形,去廣州好方便,人流足,配套齊。相對南沙當時仍然是鬼影唔多隻,將來係點當然唔知,是死城定旺地,都是靠估看彩數。但佛山萬科個盤,是唔駛估的。南沙同佛山比我揀多次,我仍然會揀佛山的,何況當時南沙的樓價仲要貴過佛山。如果用比較價格,應該是佛山的盤要貴南沙的盤至少一兩千蚊一方,當時的價位卻是倒轉。

看完這個樓盤之後,時間大約已4點左右,我同大少行都行到累了,所以想座低飲杯咖啡歇一歇。可是出到去,南沙十分之荒蕪,真的似個死城一樣,街很少人。當然,可能當時很多樓盤仍在建設中吧,但行成半個鐘都找不到一間可以座下的餐廳,實在太誇張吧。行了很遠,有個叫做旺啲的商場,其實這個商場只是一個所謂自貿區的大特賣場之類的地方。唯一可以座下的,只是近街邊有檔做拉茶,賣下漁蛋薯條等小食的小店。我同大少迫於無奈,都要幫襯下,這間店很好生意,因為冇人同佢爭,周圍是冇乜好食及可以座低的。

休息一回,我同大少都準備離開南沙回深圳。由於人生路不熟加上時間無多的關係,唯有打的。可是這部的士就十分難找了,我足足行了幾條街先至找到一部的士(注意:大陸的街唔似香港的街咁短的,起碼一條街等於香港三條街)!飛的飛回[南沙客運站],車貴都要幾十蚊,去到大巴站,其實時間不算很晚,只是傍晚時份吧,賣飛的,竟然說冇車番深圳了。當時轉船也轉不及了,因再飛到南沙港,應已冇船回港了。

堂堂一個自貿區,交通商業配套乜都冇,咁早就冇車離開深圳,冇船返港,唔通要搭地鐵去到廣州再番落深圳?

最後,我同大少上了一架包車回深圳,好似成3舊水車費,結束了這個南沙之旅。

座車途中同司機閒聊,司機是南沙當地人,對此地當然是十分熟悉,令我們對南沙更加了解。南沙的GDP好主要是靠兩大公司去支撐,一間就是豐田車廠,另一個就是造船廠。聽司機說,原本那間豐田車廠並不是想選址南沙,只是大陸要發展南沙,在當地製造就業機會,所以用很優惠的條件,吸引豐田在此開廠。是真是假,筆者冇時間去考證,但南沙有什麼產業去支撐當地經濟呢?筆者至今未有研究。

筆者這次同大少上南沙,時間性已錯過左投資南沙的最好時機。原因當時已是8月,而深圳樓市已炒了4,5個月的時間,深圳周邊的地方已很多跟住炒起。早在幾個月前,南沙的樓價很多都是9000至10000的水平,到了筆者首次去到南沙的時候,已漲至咁既水平,很多利好的因素已反映在當時南沙的樓價上,這時的樓價,不見有很低水,最多只可說是價格合理的水平。如果時光可以倒流,如果南沙仍是9000,10000,咁就唔同想法,所以很多投資決定,都是睇價錢做野。

我們投資除了看絕對價值,還要看比較價值。先前用了南沙去同佛山比較,同樣投資一筆資金,值博率及風險可是不同。如果南沙同中山比較,筆者覺得中山值博率是超高。以當時南沙的樓價,平均動軋都要萬二三一方,相比當時中山的樓價只是六七千的一方。

從海路看,中山港較南沙港更近海洋,貨物進出口更加方便過南沙港。從陸路交通看,南沙的地理位置正是廣州同深圳之間,現有虎門大橋相連,廣州往深圳必經之地也,同時也是粵東同粵西的主要通道是也。所以現時這一刻鐘,南沙仍然是有其地理位置優越的地方。

可是假以時日,中山發展翠亭新區,將中山港搬埋,那時中山港將在地理位置上是封住左了南沙港。深中通車後,那時車流不再焗住行虎門大橋,粵東粵西的交流,已不是經虎門大橋而是經深中通道,南沙的地理優勢,將會因中山日後發展,處處被中山封住!即是說,中山食完頭啖湯先輪到南沙食,南沙將會在深中通道通車後,變得孤立。而南沙的樓價,已過度反映自貿區的故事,投資是買將來的,所以筆者的投資傾向嚴重低水的中山。

何解中山的樓價是中國的洼地?下一集大機遇,自有分曉!




YOKI WONG

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