2016年2月5日 星期五

規劃變更、房產證縮水、一房多賣。。。中山這52個問題樓盤遭曝光

資料來源:南方日報

中山日前整理出“問題樓盤”台賬,涉及該市52個房地產項目。“問題樓盤”確權辦證的歷史遺留問題,成為台賬中需要重點解決的問題。

  中山的52個“問題樓盤”主要問題比較復雜,往往涉及規劃、消防、經濟糾紛、稅費等各種問題,例如一些樓盤涉及開發商與承建商經濟糾紛長期難以解決;“一房多賣導致房屋產權不清,無法登記辦證;房地產項目涉及多宗用地,導致土地使用年限縮水。其中,“一房多賣”導致房屋產權不清、土地使用年限導致房產證縮水等問題成為重災區。

  12個“問題樓盤”涉及近3000戶

  記者了解到,截至9月底,岐港住宅小區、現代花園、名揚世紀廣場、碧濤花園等12個“問題樓盤”項目已基本完成處置,正逐步辦理房產證,涉及面積共621291平方米,2913戶,8739人。目前,以屬地為主體開展“問題樓盤”處置,12個“問題樓盤”已經得到處理和解決,部分項目提交了書面的情況確認函,正辦理結案歸檔。

  同時,豪逸華庭三期東鳳海倫春天等19個“問題樓盤”已確定處置方案,正按制定的方案持續推進。另外,三鄉金天地花園君怡花園二期等21個“問題樓盤”情況復雜,部分樓盤已經過多年協調,涉及諸多債權債務和法律關系,解決的難度也相對比較大。

  據中山市國土資源局介紹,問題樓盤中目前已有10個項目辦理了房地產確權登記。截至今年9月,已為購房者辦理房產證417件,仍有21個“問題樓盤”的開發商未完成土地確權登記。其中,開發商不按圖紙施工或配套設施不齊、開發商“一房多賣”導致產權不清、開發商與承建商經濟糾紛未決、開發商未繳交稅款或挪用稅款等是最主要成因。

  “問題發展商”將被重點監控

  “問題樓盤”的督辦,不僅是個案的解決,還將波及樓盤背後的開發商。

  目前,台賬中52個“問題樓盤”的發展商涉及的關聯房地產開發企業,無論是以原公司名義或是以控股、參股等形式參與房地產開發的,均將納入中山的房地產企業重點名單實時監控管理。

  對其涉及的“問題樓盤”,一律按《中山市商品房預售款監管辦法》進行預售款監管。同時,建議對經過多方努力,仍不積極主動配合,甚至對問題置之不理,或對實質性問題無推進效果的發展商,其股東在參與其他領域的投資時也將被實施重點監控管理,促使其積極配合解決問題。

  據中山市住建局介紹,目前已排查的“問題樓盤”中,有部分時間長,屬於歷史遺留問題。各鎮區、各部門在處置過程中將實行“一樓一策,先易後難,分布推進”,加快處置進度。同時,收集樓盤相關資料,對每個問題樓盤建立檔案,實行一案一檔。

  不守信企業將被取消市場准入

  社會信用體系的建設,以往很少涉及房地產業,現在“問題樓盤”也將納入其中考量。

  為進一步規範中山市房地產市場管理,加強對房地產市場的監管,目前中山市住建局草擬了《中山市房地產企業誠信管理辦法(試行)》、《房地產企業不良行為扣分標准(試行)》及《房地產企業良好行為加分標准(試行)》等辦法,利用懲戒激勵機制,對不守誠信的企業采取警告、處罰、資質降級、取消市場准入、依法追究責任等手段,增加房地產企業的失信成本,形成誠信經營的行業氛圍。
  另外,針對部分房地產開發項目由於建設單位與施工單位之間的經濟糾紛影響綜合驗收及辦理房產證的問題,《關於調解房地產開發項目合同糾紛的指導意見》也將草擬出台,對施工單位不提交竣工驗收資料,或建設單位遲遲不與施工單位結算制定處置辦法。

  專家觀察

  預售款監管或將提高地產開發成本

  合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟

  中山現在實施商品房預售款監管,應該與當前的房地產市場冷熱沒有直接關系,只是政府為了規範市場的一個既定步驟。其實,中山這兩年都在規範房地產開發,去年是抓土地,今年是抓資金,都是從源頭上來進行規範。

  對於這個政策的影響,要分兩塊來看。對於消費者而言,肯定是一個利好,是對購房者利益的一個保證。房地產預售使購房者承受了全部的風險,付了全款買到的卻是期房,於是在交房的時候就會出現諸如面積縮水、質量低劣、改變用途,甚至拿不到房產證的情況。而實行預售款監管,對購房者的權益是一種很好的保障。

  對於開發商而言,就多了一個制約因素。對於資金穩健型開發商影響不大,他們的資金相對比較充裕,實施監管就是多了一個步驟;而對於中山眾多的中小型開發商,由於房地產開發的利潤比較薄,所以預收款監管制度的出台,對於前期開發費用的使用便會形成一定程度的制約,可能會影響他們開發和拿地的欲望。
  從這兩方面綜合來看,好的方面來說有利於規範整個房地產市場,一些資金鏈脆弱的地產商可能會被淘汰掉;但從另一個層面來說,預售金納入監管,尤其是要保證賬戶5%的最低余額,開發商的融資成本、管理成本都會有所增加;再加上中山房地產市場的庫存量大,而房價又處於珠三角“價格窪地”,開發商的利潤也相對較薄。在此三重背景下,預售款監管政策的實施將會在一定程度上提高地產開發成本,從長遠來看有可能會引起中山房價的上漲。

對於購房者來說,交款買房的一瞬間是喜悅的,十幾年積蓄當然希望換回安穩舒適的家。市民在買房時,該警惕哪些樓盤問題,哪些雷區不能碰?本報為此進行了梳理,從52個問題樓盤中選取了兩個代表性案例。

  A 房產證無故“縮水”

  警惕:房地產項目涉及多宗用地

  案例:火炬開發區某華花園

  今年8月,火炬開發區某華花園的業主先後到相關部門反映,其簽訂的《房屋買賣合同》約定的土地使用年限為2074年,但辦證時卻發現房產證無故“縮水”了,變成了2063年。

  經過調查發現,某華花園1區1—27幢及地下車庫涉及3宗用地,其中2宗土地使用期限為2063年4月30日,另1宗土地使用期限為2074年3月11日。最終,該樓盤房產證只能依開發企業申請以最短期限2063年4月30日,作為合並後宗地的統一土地使用期限,辦理了整個項目的商品房確權登記手續。

  根據《物權法》、《土地登記方法》、《房屋登記辦法》等相關規定,遵循房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權權利主體一致的原則,房地產項目涉及多宗用地屬該項目共用、共有宗地,在辦理房地產權屬登記時,用地將被合並歸宗,土地使用期限依開發企業申請按有關規定確定。市民在購房時,應詳細查看簽訂的《房屋買賣合同》內容及其補充條款,了解發展商在預售商品房時,是否存在多宗用地,辦理產權證時是否按照先到期的土地使用期限作為土地證的土地使用期限。

  B 跌落的“格子鋪”陷阱

  警惕:“一房兩賣”及違規典當

  案例:西區時尚京都商鋪

  “格子鋪”這種靈活而具有市場活力的經營業態,曾經成為不少商鋪經營者吸引投資者進駐的利器。但很多市民並不知道,一家商鋪分割成一個個小區域進行銷售,如果對其中的產權了解不清,也可能引發一場“格子鋪”陷阱。

  這個陷阱的坐標就是中山的時尚京都商鋪,位於西區富華道43號一層、富華道383號柏景台二、三層。該商鋪在對外銷售的同時,商鋪產權人廣州銀羅灣投資有限公司和黃燦,於2012年8月至2013年7月將商鋪抵押給典當行幾個人,導致小業主權益受損。

  房地產商瘋狂的地產融資,也導致“一房兩賣”的“格子鋪”陷阱。公安機關已將此案作為詐騙案立案查處,目前法院已完成了刑事判決,民事訴訟正在審理中。

  “由於簽訂了《商鋪買賣合同》後,涉案商鋪的物權並未發生轉移,仍由被告人所享有,被告人再將涉案商鋪進行抵押,就可以順利辦理相關抵押手續。”有專業律師評價此案件表示,不動產物權的抵押也是以登記時設立。因此,在涉案商鋪上設立的抵押權以登記產生效力,但買賣因沒有登記而沒發生物權效力。

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