2016年6月17日 星期五

2015中山入運?


轉眼間,不經不覺已離開股市1年了。由高中開始研究股票,我好少手上沒有持有任何股票。跌市已一年,由兩萬六千幾點,跌到而家徘徊兩萬邊,拖拖下又一年,點解仲唔入番啲股票?因為我仍然看到宏觀經濟上有很大的隱憂,當然有人說,而家是牛一,股市是走在實體經濟之前,但我看,未似!而跌了6000多點後,整體港股的價位,仍然未能提供一個我認為好值博的位置,即使我明知有這個風險,都吸引到我入去博的問題。

如果看開我的博客文章,或多或少都了解到我的操作,不是低買高賣食下波幅咁小兒科,而是在低位不斷囤積,再在一個持續大升浪中,不斷利用升浪配合按值再不斷產生購買力去不斷加倉,直至等待這個項目到達一個終極顛峰位置,才一次過拋售獲利離場。這就八路兵法中的第九條[以戰起樓]。

戰,第一個令人聯想就是有鬥爭的意思,在鬥爭取得勝利之前,很多時都會遇上很多不同的阻力,因成功路上一定會有很多敵對派系想拉回你下來,亦有可能是誘惑,而令你半途而廢,有些誘惑可是外來,亦可是發自內心的心魔,就是給予一些利益,令你停下來,不再繼續下去,最後達不到目標。西遊記的主角玄奘法師取西經,也要經九九八十一劫才最後成功,雖則是大話西遊,但其暗中說出了一條硬道理,要成功,就要堅持。以股票為例,在持貨的過程中,很多時都會遇到阻力位要攻破,亦會有敵對派系,如其他大戶會震你倉,迫你離場。誘惑,是一種甜頭,例如升了幾十個%,有很多人已很滿意了,但事後發現,這幾十個%,原來只是一個大升浪的前奏,就是貪了這個甜頭,最終因少失大,錯過了一隻又一隻的好馬,好股票,好對象!

戰,第二個意思,是持續的意思,是一個過程,中國8年抗戰中,也不是一開始就成功的,毛澤東有大作叫[論持久戰],就是將一個鬥爭過程,劃分為不同的階段,而每一個階段,都會帶出不同的特性,而不同的特性,要有不同的處理手法及應對技巧,所以在這個過程中,要分清楚現在是處於什麼階段之中,而要研究配合什麼措施及策略去應對。而在這個過程之中,很多元素都會產生變化,從而影響了強弱的變化,而最終會產生機會,有機會,自然在逆境之中有轉折機會,被動可以變化為主動,但當然也可以是相反。在過程中,我們就是要有觀察力去洞悉這些微妙的變化,而作出階段性的判斷,從而制定作戰方案。

戰,第三個意思,就是策略,就是用不同的操作,手段去壯大自己。共產黨就是在抗日戰爭之時,毛澤東的作戰方案是有所謂七二一方針,曾指出抗戰是中國共產黨發展之絕好良機,其策略:七分發展中共自身勢力,二分對付國民黨軍隊,一分抗日,以擴軍為主的戰略。沒有人有無限資金,戰的意思,就是以戰養戰,透過不同的方法,將自己的資本狀大。至於用什麼方式,就引伸到八路兵法第十條[借力打力],以別人之力,去建立自己根據地,被催毀敵人,逐一擊破反動勢力。此條,有機會再談。

以,在這處的意思,就是利用,所以[以戰],就是利用了鬥爭,時間,同策略去達到[起樓]的目的,樓者,基地是也,就是力量的中心。起樓先落樁,有樁才起柱,有柱再起樓,這就是我的整體部署方案,基本上是要一步一步加上去。

當進入樓的形態,就會衍生出一種[陣],不同的[陣]會因不同的環境而變化,而會成[變陣]。陣,可以是全攻形,也可以全守形,當然也是按劃分成可攻可守形,至於用什麼[陣],就要取決於當時形勢,自身環境及對手情況而改變。而陣式,又是另一個課題,可能要等到幾年後我本書出先又詳細講述。

至於用那隻股票起樓,在八路的聊天室,我們是叫[起柱],因[柱]是支撐整楝樓的力量,而層樓之後可以起到幾高,好在乎[柱]的力量。至於用什麼作[柱],過去8年,先後已中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。作為衍生萬物的[柱],萬物本為一,獨木可成林,點解當時選這些股?

歸根究底,都是涉及我的投資是以大陸股為主,因我認為大陸是仍然在世界經濟發展最快的國家之一,而且離香港很近,不太有隔山買牛的感覺,資訊我們掌握比較多而引致分析起來,更有把握。而中國這個國家,你可以說是一個社會主義國家,雖然實質上是個資本主義國家又同時間打著共產主義的旗號。但無論是資本主義又好,社會主義又好,共產主義都好,都不是重點,重點是大陸是一個計劃經濟為主的國家。

計劃經濟(Planned Economy ) 顧名思義,就是整個經濟的規劃發展,是一個計劃制定下來,即有所謂什麼十二五,十三五等五年計劃,而這些所謂計劃,是要製定一個目標 ( Objectives ) 去實踐,而中國大陸之所以在近代史中,經濟發展有很大的[奇蹟],這是歸功於這些目標是可以動用整個國家的力量,去集中精力把這個事情做好。所以在投資的角度,只要你了解到這點,了解到國家將會傾全力去攪什麼,自然會預期到未來的一段日子,那個項目將會有[大躍進]之可能。只要這個項目年度增長百份之30,而這間公司由假設盈利增長到百份之30,而假設股價同時間又可以同步增長百份之30,配合到這年間股價不斷上升,而你又夠膽在這段時間不斷加倉,年尾埋單,一年整體資產值上升一倍以上絕不是夢,當然,這涉及你投資的股票,有幾大按值,可以將這個勝果放大。

剛才說過什麼中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。等等,都是一隻或一批具有代表性股份,去演譯那個年代,這是八路兵法第8條[適時選吃]的意思!中國南車(1766)演譯了中國開始大舉進入高鐵年代,REITS演譯了當時整體市場不穩,人們追求自保,安份收高息的年代,中國燃氣(384)紀錄了當時中國開始大力發展天然氣的年代,中國北車(6199)紀錄了中國高鐵要合併走出去的故事。每支柱背後,都是一個故事的最佳演繹者。

為什麼我年年都命中?要點是你了解中國幾多?你對中國的歷史認識有多深?如果連對自己國家的歷史都不了解,你點可以了解及推算到執政者背後的思維理念是什麼?你國內的新聞都不看,你點了解到國情是什麼?你對環球局勢不了解,你點會推算到在這個環球局勢的轉變下,國家領導人有什麼措施去應對?

我每天都很喜歡看新聞,但通常我看的都不是本土新聞,我是看國際新聞先的,當然有人會說,咁遠地方發生既事,關你鬼事咩。。。

到了最近的2015,國家面對緊咩問題,需要用什麼招數去化解問題,最初本是以人造牛去化解國內種種問題,之前文章已說過,在此不再複述。然而最終這招攪唔成,所以本人預計到佢會用房地產去代替股市去撐起經濟及化解問題,在大機遇第一篇已說過,在此不再複述,點解估到?只要你了解到國情,了解到佢既經濟及產業結構,再配合環球局勢,就會知道大陸跟本冇第二隻棋行!

咁點解買中山樓?

睇番大機遇啦,又不想再講多一次。咁唔講又講咩?就是要作一個補充,補充什麼?

以上說了過去幾年,八路的起柱故事,作為柱的,有一點是非常重要,就是資產價格一定要在谷底。以上過去作柱的,大家可以翻查我的操作歷史,這些股票,我幾錢開始買的?中國南車(1766)當時5個幾左右買,而當時中國南車在5蚊左右已行了很久,在行了所謂很久的幾個月的時間,我是不斷加倉的,即使當時有人說,中國南車是中國爛車,我也好少理,佢說佢的,我做我的。REITS是幾錢買的?就以置富(778)為例,當時好似是3蚊左右,以息率計應有8至9厘的時間,中國燃氣(384)約5,6蚊開始買上,中國北車(6199)在IPO後幾個月唔行,再佢一行開始狠狠加倉。。。。

點解一定要揀低位?因為這涉及一個很大的風險管理問題,因之後會用按值將層樓起高,即涉及槓桿操作,而本人慣性的槓桿是開2至3倍,所以如果畀人推跌番落來,個殺傷力會好大,所以我第一批投入的資金,絕大部份都是很低位入的,之後層樓起得高唔高,穩唔穩陣,頂受到幾多次震倉,係好睇你個樁同個地基打得穩唔穩的問題。

點解仲唔入番股市?就是我發現資產價值未能反映晒潛在的危機,如果在這個時間開始起上去,是有個可能畀人殺番落去,而損失慘重。最近,當有市場利好消息,股市反而是大插,相反,市場有利淡消息,市反而向上夾,在很多人離場後的股市,究竟誰人仍然留在其中?這些人似乎可以很容易主牢緊升跌,大戶在股市上廝殺博奕,股市已是他們的戰場,作為散戶的,其實似在買百家樂,看邊家鬥嬴,所以對一般散戶來說,股市只是一個賭場矣。我最怕我入局時,佢地找到對手,先至車落來,咁就中伏了。

咁中山樓市有咩咁抵博?

只要看以下思維,就了解:

1。全世界最貴的樓價,香港正是非冠即亞

2。全中國最貴的樓價,是京,上,廣,深,而四者之中,深圳樓價最高

3。京,上,廣,深四個地方之中,人均GDP最高的是深圳,增長最快又是深圳,但偏偏深圳面積又是四者中最細,最需要地擴展的地方,正是深圳

4。全個珠三角樓價最低的地方,正是在中山

5。中山比全中國一般2,3線城市計,低了40%,以城市市中心比中山市中心樓價比

6。中山是全國攞晒乜獎乜獎的宜區城市

7。點解中山樓價低?主要是交通唔方便同唔夠人(睇番大機遇)

8。舊年入市時中山樓價低到3,4線城市,接近用來養豬的地方價格,同全國多個城市去比較,價位已跌無可跌。

9。交通唔方便,會因深中通道,深茂高鐵。。。等多項基建設施而變得方便

10。唔夠人氣,會因交通方便之後會變得多人

11。中山多地會隨著發展而變得冇地,中山主城區而家已冇地,新發展的地區已要到主城區周邊

12。冇人租?以前個個買得起,自然冇人要租,當有人買唔起時,就有人要租!

13。點解樓價會變到一般人買唔起?因為中山隔離就是香港同深圳,一個是全中國樓價最貴的城市,一個是全世界樓價最高的地方,而深中通道,就是將兩個天咁高樓價的地方,拉埋一個地底泥樓價的地方在一起。水向低流,深圳同香港兩大金主,有能買起中山!

14。中山冇二手市場?主城區冇地,一手供應欠奉,自然會有二手市場

15。中國樓市會爆?多篇講泡沫論的筆者都是源於深圳,他們在深圳角度看中國樓市,京,上,廣,深有泡沫,但不是整個中國樓市都有泡沫,上次中國樓市大到不能倒的文章已講過我的論點,在此不再複述。

16。以我推算,中山2015年已入運:

1840年,鴉片戰爭爆發,清廷戰敗。到1842年,香港最終割讓了給英國。維多利亞港的水深港闊,能配合到當時英國人對華[貿易]的需要,香港因而被英國相中。自始,香港成為了英國的殖民地,英國的法制被帶到香港,其後香港的自由港的定位,做就了今天世界都市的地位,至始改變了香港命運,發展至今。

1978年,鄧小平南亞之行後回國,在十一屆三中全會提出了「對內改革、對外開放」的戰略決策,最終由於深圳鄰近香港,深圳因而被相中,而成為了經濟特區。自始,深圳也改變了其命運,發展至今。

2015年,說了過十年的深中通道正式開始正式動工,港珠澳大橋又差不多完工階段,深茂高鐵,多條直通珠三角重要公路相繼接入中山,中山由原本交通不方便,變成去邊都咁方便,這就是一個很大的轉變,這是不是一個時間契機,改變了中山的命運?

按香港,深圳等的運數,2016年,只是中山轉大運的第一個年頭。。。。

兩個天咁高樓價的地方,一個地深咁低樓價的地方,用條深中通道拉埋一齊,隊多條深茂高鐵,再整幾條高速連接中山至整個珠三角,百川匯河,中山做埋粵東同粵西兩大經濟區來往要塞之地,對面正是特區中的特區前海,高低落差大,用來炒落後的水位有幾多?樓價在洼地,近乎冇得輸,值博率超高,點解唔攞來畀我起柱?

我由操作股票,至今天變成操作物業,背後理念,如出一徹,而差別在於,股票可以用很大槓桿,同埋可以超短線操作,而樓市涉及時間都要357年,而國內條例限制了香港澳門人買樓(因原則上只有一套按揭,而且按揭成數甚低),但又不限深圳人買樓(明顯大細超),所以不像股票一樣,很快可以用升值後加按的方法向上加倉,即變相比人收起左支槓桿。

投資物業,我喜歡選擇啲由咩都冇,爛地一片,看住他建設,成熟。入市時,我買入的樓價是爛地價,即使將來有咩宏觀經濟唔好,樓價下跌,由於買入時是一塊爛地,在變了成熟社區之後,好難想像會跌回到爛地一片時的價錢。當然,爛地很多,正如股票市場上股票也有很多,邊塊是爛地,邊塊是寶地,就是留給有眼光的人去發掘。識貨的,當然知道那些是人參,唔識貨的,就會人參當草根;識貨的,知道什麼是靈芝,唔識的,執到靈芝以為是草茹!

點知道邊幅地是爛地,邊幅地是寶地?

1。要了解政府規劃
2。要了解交通配套,水為財,無水不入財!
3。要識一點風水
4。要對城市發展的歷史了解,因一個地方的發展,很多時的路線同以前的發展路線一樣,很多時都是舊酒新瓶
5。要識跟叻人做野,看看叻人買緊咩
6。聽蠢人意見,同佢打對家

至於中山那個位置是寶地?

我的觀察,下回再談。。。


YOKI WONG @八路富豪大方向

2016年2月10日 星期三

住宅成交創新高 均價漲勢凶猛


中山市樓市以1.5萬套的商品房成交高調的叩開了16年1月的大門,逼近去年年底新創下的月成交記錄。中山樓市並沒有和往年一樣准備過年進入冬眠,而是繼續瘋狂賣賣賣。縱觀1月成交火熱的原因主要是各熱點區域樓盤的集中網簽和深圳客在熱門區域繼續瘋狂掃貨。由於熱點區域相繼缺貨,導致冷門區域的庫存排名蹭蹭蹭的上漲。

環比去年12月,1月成交套數雖有微弱的下降,但從成交類型上來看,1月住宅成交13198套,佔比8成,創下住宅成交新高紀錄,這在商品房成交均價中已有所體現,除此之外,商品房均價上漲也是因為各樓盤的均價實際有漲幅。

本月新增雖環比下降2成,但面積環比與上月持平,究其原因是新增主力為大戶型。除此之外,1月庫存下降半萬,降至4字頭指日可待

1.3萬套住宅成交創新高

根據合富輝煌(中國)中山公司市研部數據監測: 2016年1月,中山全市共成交商品房15854套,164.56萬方。環比2015年12月,套數和面積分別下降0.5%和上漲5.7% ,同比去年,套數和面積分別上漲65.1%和65.9% 。根據合富輝煌(中國)中山公司市研部數據監測: 2016年1月中山商品房網簽均價6339元/平米,環比2015年12月均價6024元/平米上漲5%。



根據合富輝煌(中國)中山公司市研部數據監測: 2016年1月商品房成交類型中,住宅13198套,133.13萬方,佔比83%;商業1009套,13.41萬方,佔比7%;車庫1574套,4.92萬方,佔比10%。

各鎮區成交排名中,火炬開發區2262套,20.88萬方,鎮區排名榜第一;西區1744套,18.46萬方排名第二;坦洲鎮第三,1633套,14.47萬方。



新增環比降2成 大戶型掛帥增長

據合富輝煌中山公司市研部數據監測:2016年1月中山市住宅新增6367套,共計83.1萬方。環比12月新增8474套,82.2萬方新增套數下降24.86%,面積幾乎持平。

從面積段上看,12月住宅新增100-120㎡增量最多,1852套,佔新增總量的29%。結合新增的戶型來看,新增主力為三房戶型,3951套,佔新增總量的62%。

新增大戶型的項目代表有古鎮鎮的幸福華庭和天宏綠茵豪庭,其中幸福華庭新增1000多套,平均面積200㎡;火炬區新入市項目傳盛東方名都的戶型也不小,近600套住宅新增平均面積為120㎡。

一月消化半萬庫存 4字頭指日可待

2016年1月,中山市住宅庫存共52514套,環比上月57541套下降8.7%。 2016年1月,坦洲鎮以6075套居全市鎮區住宅庫存榜首,東升鎮3657套排名第二,石岐區3564套居第三。2016年1月,坦洲鎮以6075套居全市鎮區住宅庫存榜首東升鎮3657套排名第二,石岐區3564套居第三。




土地:港口商住用地新年第一拍

2016年1月,中山全市共有6宗土地供應,供應用地面積19.95萬方,其中包括商業住宅用地4宗,其他商服用地1宗,工業用地1宗。而位於五桂山佔地200畝的地塊及位於阜沙鎮的10畝地塊均已流拍。

2016年1月,土地市場成交1宗土地,該地塊位於中山市港口鎮世紀西路的地塊成功拍出,該地塊占地92畝,建築面積15.38萬方,容積率2.5,限高150米,年限70年。成交價24602萬元,成交地價267萬元/畝,成交樓面地價為1600元/㎡。

全年淡季降臨 中山樓市不淡

1月住宅成交套數創新高,2月份的中山樓市預測如下:

成交量:2015年2月份商品房成交4208套,而這幾個月一直以來中山市商品房成交火熱,現今各大樓盤均一副我不過年我要賣房的氣勢,因此預測2016年的2月也會成交喜人,但由於春節假期影響,也會處於全年低谷。但環比2016年1月有明顯下降,同比有40%左右下跌,約在7000—8000套之間。

成交價:從大市來說,2015年中山樓市一直在6000元左右的均價徘徊,但受深圳客影響以來今年1月份均價已達6300,預計2月份成交均價將繼續上漲。

新增:2016年1月的新增環比12月有了2成的降幅,也新增了6000多套,預計2月份的新增會相對減少至4000套,3月份將會有新一輪新增大潮。

庫存: 1月份庫存成功消化半萬,預測本月庫存將繼續減少,但量不會太大,庫存將在4字頭至5字頭徘徊。

土地:1月份僅有1宗港口的大型商住用地成交,這受惠於深圳客的追捧。而接連在1月份有5宗商住用地招拍掛,預計2月份土地市場有1-2宗土地成交。

區域:火炬開發區在1月份靠集中網簽重奪區域冠軍,而主城區也因深圳客掃貨而大量出貨,預計2月份依舊是熱門區域搶奪高位。

2016年2月6日 星期六

中山將實現“以房養老”? 正在探索開展中

來源:搜房網
2016/01/29 

隨著時間的推移,我國人口老齡化的現像越來越嚴重,諸多老年人的晚年生活無法得到保障,這使得人社部一再提出要延遲退休的改革方案,並表示這是必然的趨勢,而具體的政策則會在2020年前出台,由此可見,養老問題的解決是刻不容緩的。
為了解決這一問題,早在2014年3月起,北京、上海、廣州等城市便成為了“以房養老”的試點城市,逐步開展試點工作,直至今年,中山也有可能推行“以房養老”的政策。
以房養老
中山積極健全養老服務體系
近日,中山市政府印發了《中山市加快發展養老服務業實施方案》(簡稱“方案”)。該方案中明確了當地養老服務業的總體發展目標,表示直至2020年,中山要建立功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系,實現以居家為基礎、以社區為依托、以機構為支撐的目標。
截至目前,中山已建成29個養老服務中心, 19個鎮區敬老院, 1個光榮院,近5000張床位。此外,市政府還大力倡導民營企業開辦養老機構,甚至會為自主創辦養老企業的部分人員給予一次性的資助,並鼓勵金融機構支持養老服務業的信貸需求。中山市如此積極健全養老體系,加快養老基礎設施的建設,相信若想讓人說它不會推行“以房養老”政策都很難。
“以房養老”依舊有很多問題需注意
“以房養老”的確是可以在一定程度上解決國家“養老難”的問題,但是依舊有很多問題是需要注意的。
首先,“以房養老”的房子必須是完全產權的房子,如果該房屋是小產權房或者是政府保障房,那麼房屋所有人到了晚年時依舊無法實現“以房養老”,這就代表仍然會有相當一部分人的養老問題得不到解決。
其次,如果老人要拿房子來養老,那麼其兒女該怎麼辦?很多年輕人即使工作多年還是沒有辦法買下一套房產,甚至婚後還會和自己的父母同住,一旦老人將房子抵押給銀行以換取養老金,那麼兒女便無處可去。“以房養老”的政策必須以父母和兒女是獨立分居為前提才可以實行的,這也會使得一部分人的養老問題難以解決。
上述內容就是小編為大家精心整理的以房養老的相關內容,你們現在是不是都了解了呢?

中山買房注意事項 防坑必看七大招數

中山市民朋友們注意了,在中山買房有哪些注意事項呢?

小編整理了七大招數,防坑必看。






注意小區周邊居住環境

如果家門口有個公園,每天可以呼吸到新鮮的空氣,早晚或周末可以去公園鍛煉身體,對於有老人和小孩的家庭就更重要了。一般而言,公園物業比非公園物業價格要高,公園條件好,挨得緊的價格會更高,因此是否選擇公園物業需根據個人情況量力而行。

樓層高的在夏季可以節省不少空調費,而且空調吹多不利於健康,特別是家裡有老人。可以想像,夏天裡陣陣自然清風穿堂而過,多麼的愜意。

關注小區居住人群

現在比較流行的一種置業方式是,看自己的鄰居是誰,也就是很多開發商現在所講的圈層。選好房子的大鄰居,即關注大部分業主的收入和素質水準。人以群分,如果多數業主都屬於特別有錢而又閑的階層,你會覺得沒有成就感;如果你的鄰居、甚至是你相鄰的幾棟樓的住戶本身根本無力購房,僅僅因為某某原因才與你共享同一小區,你就等著無休無止的頭痛吧—今天這家可能喝酒行令到深夜,明天可能哪個男人光著膀子拿條凳子坐在院子裡與另一個男人大聲說著髒話,讓你不是滋味。

查看預售許可證

根據《商品房銷售管理辦法》及有關規定,“商品房銷售包括商品房現售和商品房預售”,進行預售的商品房必須符合相關條件並辦理預售許可證。購房者須注意預售樓盤的預售許可證是否已經辦理,以確保其銷售的合法性。

謹慎繳納定金

一般來說,大多數樓書上都有類似“認購須知”的宣傳單張列明業主須繳納的款項。但消費者在繳納定金、領認購書之前,最好要求開發商或其銷售代理以書面的形式列出首期需要繳納的款項清單,並仔細閱讀,確認每一項收費的合理性以及是否應該由業主來繳納。如果出現首期不應交納的款項而又已經交納定金,可嘗試向消費者協會投訴。

收房查看要仔細

業主在收到收房通知書之後,應檢查開發商是否能出示具備驗收資格的證明,最基本的包括消防驗收、單位竣工質量備案和規劃驗收。負責這三項的部門分別為消防、質監和規劃等部門。如有疑問,可向相應部門反映。例如樓盤的建設沒有按小區規劃圖進行,可拿樓盤的預售證號到規劃局查詢其原有規劃的情況。另外,購房者應實地考察單元內外環境是否完全按照合同規定,否則購房者有權拒絕收房。

物業服務很重要

物業管理差的小區,財產和人身安全沒什麼保證,而且物業管理差的小區有各種亂收費,沙霸、侵佔業主公共設施,加速電表水表轉動等種種劣跡,了解這些差的物業小區,可從報紙、電視等大眾媒體上獲得消息,但凡被曝光過的小區都不是置業的首選。

盡量避開投資客聚集區

投資客雲集的小區價格通常泡沫比較大,或提前透支比較歷害,而且這類小區通常入住率很低,導致配套、物業等跟不上,生活極為不便,並有冷清感。在西郊某熱銷樓盤曾爆出因投資客過多,空置率較高,小區供水因長期積壓導致水變質,居住其中的業主無法正常生活,因此在選購前要多方了解,盡量規避此類問題。

深圳客中山买房热情高涨 中山房价涨至8000元/平

資料來源:搜房網房天下
2015/12/11 

整個中山房地產好得讓人不敢相信,深圳客戶的威力越來越大,未來還將進一步影響中山樓市的格局。

中山買房

“臻華花園9月份就已基本賣斷貨了,幾乎百分百都是深圳客,一出手就是十幾套,中山本地人都搶不到房子了。”豪爽的深圳客不僅讓項目提早完成銷售任務,還把中山的房價由年初的4000元/平方米抬高到了目前的近8000元/平方米。

而此前兩年,作為三四線城市的中山,一直處在庫存超過6萬套的高壓之下。在今年上半年中國社會科學院發布的《中國房地產發展報告(2015)》中,中山市還因商品房庫存去化周期長達24.2個月,被列入高庫存城市行列。

據了解,在今年11月底,一則關於深中通道12月底開工、未來深圳中山兩地只需半小時車程的消息傳開後,原來只是小規模試水的深圳客便開始蜂擁而入,短時間內就攻佔了中山樓市。從火炬區到東區和港口,深圳客所到之處必缺貨,而未來這個勢頭還將蔓延到整個城區,引起中山本地客戶的恐慌性入市。

在深圳人的大力支持下,截至2015年11月30日,中山全市成交了1.45萬套商品房,創下歷史新高,住宅庫存也創下年內新低。中山市房地產行業的多位業內人士預計,深圳客的購房熱情有望持續到明年,而中山樓市也將借此進入快速上行的通道。

粵B車攻占中山樓市

“我們現在還有少量的三居室、四居室房源,很快就斷貨了。二期還沒開始建。”12月2日,位於中山市火炬區的臻華花園銷售人員表示,目前該項目的售價是7000多元/平方米。據了解,該項目今年4月份開盤時的售價僅為4000多元/平方米。

臻華花園近幾個月每月都保持了300套左右的銷量,開盤半年就已基本清完貨,客戶幾乎都是來自深圳。“一套總價65萬元的房子,不少深圳人都是一下子買個十來套、幾十套。”

去年底才開盤的中山市旭日翠瀾園項目同樣讓買家趨之若鶩,該項目的負責人在11月初就對外宣布“已經賣斷貨”。10月31日,該項目迎來了一個深圳客,這位客人代表12名業主組成的購房團一口氣買下了52套小復式公寓。該負責人透露,他們推出的1棟LOFT產品,不到一個月,190套新品就剩下不足50套,其中大半被深圳人買走了。據了解,目前旭日翠瀾園的住宅產品已全部清貨,只剩下少量的LOFT產品。

“這個盤去年賣4000多元/平方米還很辛苦,現在LOFT都賣到差不多9000元/平方米了。”中山市一位房地產業內人士如是感慨。

在深圳客的強烈攻勢下,火炬區核心區的多個項目都已經賣斷貨。例如,君華硅谷二區10月份已清盤,新房源預計要到12月份才面市。萬科柏悅灣去年的售價是6000多元/平方米,今年已經漲到近8000元/平方米,目前洋房已經無貨可賣。保利林語和健康花城的洋房也已經售罄。在火炬區的核心區,深圳客的購房比例已經達到了80%至90%,東區、南區等也有近50%的比例。

而在中山的其他區域,在售樓盤的去化速度也有明顯提升。據介紹,港口鎮一些項目過去每個月只能賣30多套,現在都已經月銷售過百套。例如,保利國際廣場11月的銷量高達386套,在中山市樓市當月熱銷樓盤中排第三。

樓市好得讓人不敢相信

深圳客在中山樓市的瘋狂跟一則消息有直接關系。

10月21日,廣東省交通廳公布了《深圳至中山跨江通道項目方案設計國際競賽公告》,意味著討論十多年之久的深中通道終於取得實質進展。在這之前,深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目,項目前期工作基本完成,工程可行性研究報告已通過專家評審,並已納入國務院近期建設督辦項目。

根據廣東省政府要求,深圳及中山兩側連接線將於年底前開工,預計2023年6月份通車。深中通道建成後,將是珠江兩岸深莞惠和珠中江兩大城市組團的唯一直連通道,深圳中山兩地通行距離將大大縮短。

以前深圳人來中山只能走虎門大橋,如果堵車,基本要兩個小時,深中通道建成後,深圳到中山只有50公裡的路程,半個小時就能到達。目前深圳寶安的樓價已經達到4萬至5萬元/平方米,而在今年年中,中山樓市的均價只有5000元/平方米多,只有深圳的1/10。隨著深中通道建設的不斷推進,深圳客從第二季度就開始逐漸關注中山樓市,到第三季度更是大爆發,大部分是以投資為主,也有少量是用於未來自住。

深圳客為中山樓市的去庫存之戰做出了突出貢獻。合富輝煌的數據顯示,11月的中山樓市不僅單周成交創下歷史新高,月成交也創下歷史新高。2015年11月,中山全市商品房成交同比去年在套數和面積分別上漲47.1%和34.5% 。與此同時,中山市住宅庫存也在11月降至61395套,環比9月份66652套下降7.9%。

11月底,中山的住宅庫存已經降至61000套左右,按照目前的消化量,12月份的中山庫存將極有可能回歸‘5字頭’,歷時近兩年的中山樓市庫存危機即將解除。整個中山房地產好得讓人不敢相信,深圳客戶的威力越來越大,未來還將進一步影響中山樓市的格局。由於中山庫存下降明顯,在熱銷區域、項目的供應量跟不上的影響下,會引起本地城區客戶恐慌入市的心理,預計12月中山仍能有1萬至1.2萬套的成交量。

今年前9個月,中山市的成交量就已經達到去年一整年的成交量,今年總成交突破1000萬平方米不成問題。在深中通道建成前,中山樓市仍能保持較為活躍的狀態,而深圳人的購房熱情也能持續到明年。

1月百城房價出爐 中山房價漲漲漲!!

資料來源:搜房網
2016-02-06 

中國指數研究院報道:根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2016年1月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為11026元/平方米,環比上漲0.42%,漲幅較上月收窄0.32個百分點。

從漲跌城市個數看,60個城市環比上漲,39個城市環比下跌,1個城市持平。與上月相比,本月價格環比上漲的城市數量增加9個,其中漲幅在1%以上的城市有17個,與上月持平;本月價格環比下跌的城市數量減少6個,其中跌幅在1%以上的城市有10個,較上月增加2個。

同比來看,全國100個城市(新建)住宅均價較去年同期上漲4.37%,漲幅較上月擴大0.22個百分點。按中位數計算,全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7058元/平方米,環比上漲0.30%,同比上漲1.02%。價格方面,百城價格整體將保持穩中有漲,部分熱點城市仍可能出現較大漲幅。




從圖可以看出,中山房價處於上漲狀態,由均價5500/m²漲到均價6200/m²,環比3.14%,位列全國百城第四位,僅次於東莞。


中山房價漲得如此的快,深中通道功不可沒,在房價現今的狀態,估計再會掀起又一搶房熱潮,有句話說得很對“先下手為強”,趕緊來看看中山的好項目。

2016年2月5日 星期五

2016年1月份中山在售樓盤成交龍虎排行榜


自從深中通道明確動工時間之後,最近幾個月中山樓市都處於愈燃愈爆炸的狀態,自去年8月份至今年1月份,中山商品房每月成交量均超過一萬套,為中山樓市歷史所罕見,在12月以近1.6萬套的成績完美收官之後,2016年第一個月份依然延續著這強勁的表現,真心“猴塞雷”。

據中山房訊網監測市國土資源局數據:2015年1月,中山市共成交商品房15144套,同比去年同期暴增57.6%;成交面積157.95萬㎡,成交總金額96.52億元 ,備案均價6111元/㎡。據粗略估計,車庫的備案成交數量約為1200套,換句話來說,住宅和商業的成交量數據將近14000套,數據含金量相當之高。

單盤成交套數方面,敏捷集團旗下的錦繡海灣城以成交500套排在成交榜首位,海雅君悅花園447套、星匯雲錦405套、星港城市名都400套、匯美豪庭383套分列前五。1月份有七個盤成交超過300套。

單盤成交金額方面,佳境康城成交3.31億元排在榜首,錦繡海灣城3.2億元、星港城市名都2.79億元、海雅君悅花園2.63億元、星匯雲錦2.56億元排在前五位。本月成交額超過一億的樓盤共計22個。

開發商成交方面,雅居樂地產不改龍頭老大本色,無論是成交套數、成交面積、成交金額均是雄踞榜首位置,二三位是傳統豪強越秀地產和敏捷地產,海雅投資、星港灣置業兩個地產公司分別因為各自旗下單盤海雅君悅花園、星港城市名都的強勢表現,而擠進開發商榜前五。

鎮區成交排名中,火炬開發區以2136套奪取鎮區排行榜第一;西區成交1725套成為第二;傳統成交重鎮坦洲鎮1601套排在第三。而上兩個月最火熱的東區成交801套僅僅排在第七位,基本上東區的盤都被深圳客買“斷貨”了。





中山悅來南片區控規草案公示 將形成超大商圈


資料來源:中山房訊網

2015-11-04

記者從中山市規劃局了解到,《中山市舊城區悅來南片區控制性詳細規劃(調整)》草案已通過相關審查程序,目前進行公示。據介紹,這片區交通現狀比較繁忙,華發廣場正在建設,建成後,將與永旺商業廣場、星匯灣等形成中山二路數十萬平方米的超大商圈。根據公示內容,中山二路華發廣場南側將增加一對港灣式公交站。





據悉,該街區位於中山市舊城區悅來南片區中部以西,處於悅來中路與中山二路交叉口西北側,洗面靠近石岐河,東面為中山市體育運動學校,南面是舊城區大型商業購物中心——永旺商業廣場,北靠居民住宅區,規劃面積為6.95公頃。




此外道路系統規劃方面,本次規劃調整範圍較小,涉及到的道路基本為悅來南片區內部道路,道路網絡系統分為三個等級:城市主干道、城市次干道、城市支路。





城市主幹道方面,中山路:中山一橋 — 悅來路段規劃55米道路,雙向6車道;悅來路:悅來中路規劃道路寬30米,雙向4車道。

城市次
道:安欄路:24米,雙向4車道;城市支路規劃紅線寬度為7—15米,雙向2-4車道,設計車速為20-30公里/小時。

一張圖教你看懂買房精裝好還是毛坯好?














規劃變更、房產證縮水、一房多賣。。。中山這52個問題樓盤遭曝光

資料來源:南方日報

中山日前整理出“問題樓盤”台賬,涉及該市52個房地產項目。“問題樓盤”確權辦證的歷史遺留問題,成為台賬中需要重點解決的問題。

  中山的52個“問題樓盤”主要問題比較復雜,往往涉及規劃、消防、經濟糾紛、稅費等各種問題,例如一些樓盤涉及開發商與承建商經濟糾紛長期難以解決;“一房多賣導致房屋產權不清,無法登記辦證;房地產項目涉及多宗用地,導致土地使用年限縮水。其中,“一房多賣”導致房屋產權不清、土地使用年限導致房產證縮水等問題成為重災區。

  12個“問題樓盤”涉及近3000戶

  記者了解到,截至9月底,岐港住宅小區、現代花園、名揚世紀廣場、碧濤花園等12個“問題樓盤”項目已基本完成處置,正逐步辦理房產證,涉及面積共621291平方米,2913戶,8739人。目前,以屬地為主體開展“問題樓盤”處置,12個“問題樓盤”已經得到處理和解決,部分項目提交了書面的情況確認函,正辦理結案歸檔。

  同時,豪逸華庭三期東鳳海倫春天等19個“問題樓盤”已確定處置方案,正按制定的方案持續推進。另外,三鄉金天地花園君怡花園二期等21個“問題樓盤”情況復雜,部分樓盤已經過多年協調,涉及諸多債權債務和法律關系,解決的難度也相對比較大。

  據中山市國土資源局介紹,問題樓盤中目前已有10個項目辦理了房地產確權登記。截至今年9月,已為購房者辦理房產證417件,仍有21個“問題樓盤”的開發商未完成土地確權登記。其中,開發商不按圖紙施工或配套設施不齊、開發商“一房多賣”導致產權不清、開發商與承建商經濟糾紛未決、開發商未繳交稅款或挪用稅款等是最主要成因。

  “問題發展商”將被重點監控

  “問題樓盤”的督辦,不僅是個案的解決,還將波及樓盤背後的開發商。

  目前,台賬中52個“問題樓盤”的發展商涉及的關聯房地產開發企業,無論是以原公司名義或是以控股、參股等形式參與房地產開發的,均將納入中山的房地產企業重點名單實時監控管理。

  對其涉及的“問題樓盤”,一律按《中山市商品房預售款監管辦法》進行預售款監管。同時,建議對經過多方努力,仍不積極主動配合,甚至對問題置之不理,或對實質性問題無推進效果的發展商,其股東在參與其他領域的投資時也將被實施重點監控管理,促使其積極配合解決問題。

  據中山市住建局介紹,目前已排查的“問題樓盤”中,有部分時間長,屬於歷史遺留問題。各鎮區、各部門在處置過程中將實行“一樓一策,先易後難,分布推進”,加快處置進度。同時,收集樓盤相關資料,對每個問題樓盤建立檔案,實行一案一檔。

  不守信企業將被取消市場准入

  社會信用體系的建設,以往很少涉及房地產業,現在“問題樓盤”也將納入其中考量。

  為進一步規範中山市房地產市場管理,加強對房地產市場的監管,目前中山市住建局草擬了《中山市房地產企業誠信管理辦法(試行)》、《房地產企業不良行為扣分標准(試行)》及《房地產企業良好行為加分標准(試行)》等辦法,利用懲戒激勵機制,對不守誠信的企業采取警告、處罰、資質降級、取消市場准入、依法追究責任等手段,增加房地產企業的失信成本,形成誠信經營的行業氛圍。
  另外,針對部分房地產開發項目由於建設單位與施工單位之間的經濟糾紛影響綜合驗收及辦理房產證的問題,《關於調解房地產開發項目合同糾紛的指導意見》也將草擬出台,對施工單位不提交竣工驗收資料,或建設單位遲遲不與施工單位結算制定處置辦法。

  專家觀察

  預售款監管或將提高地產開發成本

  合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟

  中山現在實施商品房預售款監管,應該與當前的房地產市場冷熱沒有直接關系,只是政府為了規範市場的一個既定步驟。其實,中山這兩年都在規範房地產開發,去年是抓土地,今年是抓資金,都是從源頭上來進行規範。

  對於這個政策的影響,要分兩塊來看。對於消費者而言,肯定是一個利好,是對購房者利益的一個保證。房地產預售使購房者承受了全部的風險,付了全款買到的卻是期房,於是在交房的時候就會出現諸如面積縮水、質量低劣、改變用途,甚至拿不到房產證的情況。而實行預售款監管,對購房者的權益是一種很好的保障。

  對於開發商而言,就多了一個制約因素。對於資金穩健型開發商影響不大,他們的資金相對比較充裕,實施監管就是多了一個步驟;而對於中山眾多的中小型開發商,由於房地產開發的利潤比較薄,所以預收款監管制度的出台,對於前期開發費用的使用便會形成一定程度的制約,可能會影響他們開發和拿地的欲望。
  從這兩方面綜合來看,好的方面來說有利於規範整個房地產市場,一些資金鏈脆弱的地產商可能會被淘汰掉;但從另一個層面來說,預售金納入監管,尤其是要保證賬戶5%的最低余額,開發商的融資成本、管理成本都會有所增加;再加上中山房地產市場的庫存量大,而房價又處於珠三角“價格窪地”,開發商的利潤也相對較薄。在此三重背景下,預售款監管政策的實施將會在一定程度上提高地產開發成本,從長遠來看有可能會引起中山房價的上漲。

對於購房者來說,交款買房的一瞬間是喜悅的,十幾年積蓄當然希望換回安穩舒適的家。市民在買房時,該警惕哪些樓盤問題,哪些雷區不能碰?本報為此進行了梳理,從52個問題樓盤中選取了兩個代表性案例。

  A 房產證無故“縮水”

  警惕:房地產項目涉及多宗用地

  案例:火炬開發區某華花園

  今年8月,火炬開發區某華花園的業主先後到相關部門反映,其簽訂的《房屋買賣合同》約定的土地使用年限為2074年,但辦證時卻發現房產證無故“縮水”了,變成了2063年。

  經過調查發現,某華花園1區1—27幢及地下車庫涉及3宗用地,其中2宗土地使用期限為2063年4月30日,另1宗土地使用期限為2074年3月11日。最終,該樓盤房產證只能依開發企業申請以最短期限2063年4月30日,作為合並後宗地的統一土地使用期限,辦理了整個項目的商品房確權登記手續。

  根據《物權法》、《土地登記方法》、《房屋登記辦法》等相關規定,遵循房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權權利主體一致的原則,房地產項目涉及多宗用地屬該項目共用、共有宗地,在辦理房地產權屬登記時,用地將被合並歸宗,土地使用期限依開發企業申請按有關規定確定。市民在購房時,應詳細查看簽訂的《房屋買賣合同》內容及其補充條款,了解發展商在預售商品房時,是否存在多宗用地,辦理產權證時是否按照先到期的土地使用期限作為土地證的土地使用期限。

  B 跌落的“格子鋪”陷阱

  警惕:“一房兩賣”及違規典當

  案例:西區時尚京都商鋪

  “格子鋪”這種靈活而具有市場活力的經營業態,曾經成為不少商鋪經營者吸引投資者進駐的利器。但很多市民並不知道,一家商鋪分割成一個個小區域進行銷售,如果對其中的產權了解不清,也可能引發一場“格子鋪”陷阱。

  這個陷阱的坐標就是中山的時尚京都商鋪,位於西區富華道43號一層、富華道383號柏景台二、三層。該商鋪在對外銷售的同時,商鋪產權人廣州銀羅灣投資有限公司和黃燦,於2012年8月至2013年7月將商鋪抵押給典當行幾個人,導致小業主權益受損。

  房地產商瘋狂的地產融資,也導致“一房兩賣”的“格子鋪”陷阱。公安機關已將此案作為詐騙案立案查處,目前法院已完成了刑事判決,民事訴訟正在審理中。

  “由於簽訂了《商鋪買賣合同》後,涉案商鋪的物權並未發生轉移,仍由被告人所享有,被告人再將涉案商鋪進行抵押,就可以順利辦理相關抵押手續。”有專業律師評價此案件表示,不動產物權的抵押也是以登記時設立。因此,在涉案商鋪上設立的抵押權以登記產生效力,但買賣因沒有登記而沒發生物權效力。

85折賤賣自家裂縫房 建大領秀城業主鬧哪樣?

資料來源:中山房訊網

2015-11-01

從拉橫幅示威到游行車隊,從論壇發帖到自制微信網頁朋友圈傳播,業主維權的方式越來越多樣化,思維也更創新巧妙,對問題樓盤造成的“殺傷力”也越來越大。10月31日上午,房訊網編輯又開了一回眼界:建大領秀城業主號稱賤賣自家裂縫房,最低至85折。






據業主徐先生介紹,這次賤賣自家房屋的創意源自某樓盤銷售的啟發,“只要我們把銀行貸款還清,房子就是我們的,我們當然可以出售,想賣多少就賣多少,這合法合規吧?”徐先生表示。房訊網編輯在現場看到,樓盤沙盤位置擺放著幾張宣傳板,上面的內容有:“賤價轉讓建大花園一期自家結構開裂房,上裂,下裂,貫穿裂!專家只說溫度裂,我不專家我怕裂!賤賣賤賣,大甩賣了,坐求磚家接盤!”“不為升值,不為深中,不為荷包,只為一家性命著想,賤賣賤賣。”

據此前報道,建大領秀城業主發現小區一期2/3/4/8棟樓房房屋主臥、次臥、客廳、樓板都出現了45度角貫穿性裂縫,業主懷疑房屋存在重大質量安全隱患,要求開發商請權威第三方機構檢測房屋安全性,否則將退房。期間雙方舉行過多次溝通協商,均未達成一致意見。10月22日,建大領秀城開發商、代理商、法律顧問舉行新聞發布會,會上出具了一份專家檢驗報告,報告認為項目的裂縫屬於溫差裂縫,不影響結構安全,但業主以沒有業主代表在場為由,質疑該報告的可信度。開發商法律顧問則強調承認項目逾期交樓的事實,並認為房屋仍未交付,業主所提要求沒有法律依據。



警員在外場待命

業主與警方溝通協商

房訊網編輯在項目銷售中心外看到有警察巡邏,銷售中心內業主們與警方進行溝通。據業主介紹,他們9點到達項目現場,10點鐘正式開始活動,五分鐘左右後警察就過來了,不允許業主在公共場所舉牌、拉橫幅。“警察不讓在銷售中心門前舉牌,所以我們把活動弄到了銷售中心,只要我們不聚眾鬧事,警察就不會干預,我們業主很理智,從早上到現在現場沒有發生過衝突。”

11點40分左右,大部分警員離開現場,業主徐先生說:“我們明天還會來,後天會去國土局,我們希望有關部門加強監督力度。如果警察到時候說在銷售中心也不行的話,業主就會分散到各個地方去賤賣自家房屋,大信、利和、興中廣場、假日廣場都有可能去。”“遇到這樣的房子很無奈,最低有85折賣房子的,是真的希望脫手,也希望其他的買房人不要上當。”

坦洲一樓盤物業為了。。。。 竟然打起來了~

資料來源:中山商報

2015-11-02



“小區兩家物業公司為了爭地盤,鬧得很厲害,雙方都打起來了。”昨日,坦洲金山城小區的業主致電本報反映,原本該小區僅有一家物業公司,不知為何,昨日又出現另外一家物業公司,雙方均認為對方是“非法”,之後在小區大打出手。

  ■兩物業公司為爭小區地盤發生衝突
  昨日,記者來到金山城小區看到,在小區的通道上,有兩人拿著“金山城業主代表熱烈歡迎合順物業進駐”的橫幅在小區內走動,一人身穿紅色上衣,一人身穿黑色上衣,在走動時均用手遮住了自己的臉部。記者來到現場時,雙方已停止了衝突。記者從一名業主提供的視頻和照片資料中看到,眾多身穿便服的人在小區內強砸自行車,並拉扯身穿保安制服的人員,試圖將保安從值班崗上拉下來。
  記者了解到,金山城小區是一個大型的老小區,目前共有住戶4000多戶。從20世紀90年代中期至今,該小區一直由金山城金惠實業公司負責物業服務管理。而就在昨日,另一家名為中山市合順物業服務公司的也進駐了小區,稱已與小區業主委員會簽訂了合同。據該小區一名不願透露姓名的業主介紹,昨日上午,兩家物業公司在小區爭搶“地盤”,一方表示不願退出,另一方卻執意要進駐小區,為此雙方大打出手,最後派出所介入,事態才沒有進一步惡化。“發生這樣的事情,對小區住戶造成很大影響,希望相關部門能夠及時處理。”

  對此,該小區原物業公司金惠實業公司相關負責人李星介紹,昨日上午,他在物業管理處上班,突然有一大群人衝進了辦公室,說要交接物業管理。“我跟他們要交接所需要的相關合法手續,他們交不出來,之後他們就搶值班室,我們就進行了反抗,雙方發生了肢體衝突,多名員工受傷。”

  李星說,公司與小區簽訂的服務合同在兩年前到期,公司跟業委會提出過續約請求,公司也一直負責小區的物業管理服務至今,原以為可以直接續約,卻突然來了一家新物業公司。“按照物業管理的相關條例,小區業主委員會沒有資格更換物業,必須召開業主大會,並取得二分之一以上的業主同意才能更換物業,負責原物業會無條件續約。”李星說,雖然業委會不同意續約,但他們在沒有召開業主大會的情況下就更換了新物業,他認為業委會的做法很不合理。
  中山合順物業服務有限公司的負責人馬經理則稱,公司是經過招投標的方式與小區業主委員會簽訂了服務合同,按照合同,11月1 日是正式上班時間,但到小區後發現原物業還在,對方不但不願搬走還不依不饒,最後雙方發生衝突。

  ■業委會稱半數業主同意更換物業,有業主表示質疑
  昨日,記者與金山城業委會取得聯系。業委會一名姓夏的負責人告訴記者,在更換物業之前,業委會通過挨家挨戶派發選票的方式,跟業主取得聯系,並對小區更換物業一事進行了調查,最終,半數以上的業主同意更換小區物業公司。然而,當記者向其詢問具體有多少戶業主同意,能否提供相關數據資料時,該姓夏的負責人稱資料不在身邊,也不記得投同意票業主的具體數目。

  金山城一名姓魏的業主對業委會的做法表示了質疑。魏女士說,10月25日,業主貼出了責問業委會的一張問題清單,但很快就被撕掉了。“這張問題清單中,有兩個核心問題:一是業委會請外來人員上門派票,並讓沒有業主委托的租戶甚至小孩投票,這樣得來的票是否有效?二是業委會白底黑字貼出告示,稱9月29日召開了全體業主大會,並以2911票高票通過了更換物業的表決,但請問業委會何時召開過這樣的業主大會?在哪召開?有多少人參加?有誰參加了唱票?這個票數是怎麼得出來的?”

"十三五"規劃提出深化戶籍改革 居住證居民將享有城鎮居民同等權利


新華社今天受權發布《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》。在“十三五”規劃中,就深化戶籍制度改革,提出促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶,並與城鎮居民有同等權利和義務。實施居住證制度,努力實現基本公共服務常住人口全覆蓋。

日前,國務院常務會議已經通過了《居住證暫行條例(草案)》。草案規定在全國建立居住證制度,推進城鎮基本公共服務和便利向常住人口全覆蓋,要求各地積極創造條件,逐步提高居住證持有人享有的公共服務水平。草案還明確了居住證持有人通過積分等方式落戶的通道。

作為戶籍制度改革的重要內容,全面實施居住證制度將進一步促進社會公平正義,逐步實現在教育、醫療、衛生等方面公共服務方面的均等化。

建立居住證制度後,公民離開常住戶口所在地,到其他設區的市級以上城市居住半年以上的,可以在居住地申領居住證。

居住證持有人享有與當地戶籍人口同等的勞動就業、基本公共教育、基本醫療衛生服務、計劃生育服務、公共文化服務、證照辦理服務等權利等。

就深化住房制度改革方面,《建議》提出,維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權,支持引導其依法自願有償轉讓上述權益。深化住房制度改革。加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。

國家發改委主任徐紹史介紹,《十三五規劃建議》各項發展目標的設定具有符合國情、貼近百姓、問題導向等特點。

徐紹史指出,這些發展目標的設定具有以下三個特點:

  • 符合國情。深入分析國內國外發展環境,充分考慮“十二五”發展的延續性,又與時俱進、因應時勢豐富了目標內涵。經濟保持中高速增長的目標,不僅要實現國內生產總值和城鄉居民收入翻番的既定目標,還必須建立在提高發展平衡性、包容性、可持續性的基礎上,充分體現新常態下必須更加注重經濟增長的質量和效益。
  • 貼近百姓。目標要求把增進人民的福祉、促進人的全面發展作為發展的出發點和落腳點,《建議》提出了戶籍人口城鎮化率加快提高、公共服務體系更加健全、基本公共服務均等化水平穩步提高、公共文化服務體系基本建成等目標。這些目標都是人民群眾最關心,也是各級黨委和政府需要做的、使人民群眾看得見、能受惠的一些實事。
  • 問題導向。《建議》在目標設定上突出了全面建成小康社會的難點和短板問題。《建議》提出了收入差距的縮小、農村貧困人口實現脫貧,貧困縣全部摘帽,解決區域性整體貧困。還提出了主要污染物排放總量大幅度減少,生態環境質量總體改善等目標要求。這些目標都體現了問題導向。

中山樓市10月成交龍虎榜:深圳客“掃光”火炬轉戰東區


資料來源:2015-11-04 中山房訊網

根據中山市國土資源局數據: 2015年10月,中山市共成交商品房12598套,環比2015年9月上漲10%,同比去年年10月上漲7.6%;成交面積116.12萬㎡,較2015年9月上漲了11.2% ,同比去年上漲3.2% 。商品房成交類型中,住宅成交9404套,成交面積102.28萬㎡,占總成交套數的75%;商業成交719套,5.33萬㎡,占總成交的6%;車庫成交2447套,占比19%。中山樓市歷年的成交月數據中,住宅月均成交從未超過9000套,而2015年10月住宅成交達9404套,創下了新紀錄!

十月中山商品房10月份住宅成交占比較高,但車位成交量也不少,因此住宅均價維持在較低水平。據統計,十月中山商品房網簽均價5798元/㎡,與2015年9月基本持平,同比2014年9月均價上漲1%。

鎮區成交排名中,坦洲鎮1902套,17.4萬㎡,位列鎮區排行榜第一;火炬開發區成交1749套,成交面積17.2萬㎡排名第二;東區排名第三,成交1455套,10.9萬㎡。據合富輝煌(中國)中山公司分析,坦洲因為恆大名都的大量成交,從火炬區手上奪回冠軍寶座。最近中山深圳客投資勢頭猛烈,但火炬區缺意外成交套數環比下降11%,主要原因是火炬區已經快被深圳客買“斷貨”了。而東區也因為火炬區缺貨受惠,深圳客開始轉戰中山路和博愛路沿線項目,再加上遠洋城車位的大力支持,讓東區成交環比上漲62%。

合富輝煌(中國)中山公司謝仲娟預測:當房地產業內都在擔心中山樓市的後續客源問題的時候,在10月份迎來了三則利好性信息,一是喜大普奔的再次降息降准政策,二是省長發話深中通道要內年開工,三是要放開二胎政策。對中山來說,深中通道的開工信息無疑為樓市注入強心劑,將帶領深圳客源源不斷地湧入中山。因此樂觀預測11月的中山樓市也會延續金九銀十的熱銷態勢,續寫成交傳奇。


2015年10月全市楼盘成交套数排行榜(前30)


2015年10月全市樓盤成交面積排行榜(前30)



談到中山房價時 市委書記不淡定了...


今年中山樓市最強音出現的悄無聲息,差點被人們遺忘,它是市委書記、市人大常委會主任薛曉峰兩天前的一句話。




中山市市委書記薛曉峰

市委書記薛曉峰:前景一片光明 看好中山房價

11月4日上午,西區辦事處與華潤集團下屬的華潤置地有限公司簽署了《中山市西區舊城改造項目(馬山片區)之投資合作協議》,市委書記薛曉峰和市長陳良賢會見了華潤集團總經理喬世波一行,並共同見證了該協議的簽署。在接受南都記者采訪時薛曉峰表示,受益於深中通道等利好因素,西區舊城改造項目將進入建設快車道,其前景一片光明,“明年後年中山的房價就不是現在這個價格了。”



這句話第一眼看去大家可能會覺得稀疏平常,然而細細思量起來,裡面的信息量可就大了。無論是查詢資料或是詢問其他人,你絕對看不到領導公開發聲,為中山樓市、房價“代言”的,從未有領導發出如此肯定的聲音(小小的調侃下,薛書記這一句話不知道為開發商省了多少廣告費)!為什麼市委書記薛曉峰會發出“樓市最強音”,力挺中山樓市?他言下之意又是什麼,各位可曾想過?

從當下來看:爆點不斷成交瘋狂 中山房價上漲動力強勁

雅居樂劍橋郡策劃主任高照這樣告訴筆者:“薛書記講的是實際情況,今年以來,國家宏觀層面出台了多項利好,並且力度空前。首付改革、稅費減免、央行雙降等一系列組合拳打下來,反映出國家托市的決心。就中山本地來說,深中通道、深茂高鐵、城市軌道交通、積分入學入戶、舊城改造提速等方面不斷傳來好消息,並形成疊加效應,成為中山房價加速上漲的強勁動力。”談到房價是否會上漲時,他表示:“就劍橋郡全新一期組團來說,由於市場較之前有提升,產品也進行了升級,所以價格會有所提升,但現在入手還是很划算。”



深中通道區位圖

2015年的中山樓市的確是瘋狂的。從成交數據來看,截止到10月底,中山商品房累計成交量已經突破10萬套,月均成交過萬套,今年累計成交量超越了以往的任何一年全年的成交量,這還僅僅是截止到10月份的數據!驚人數據的背後是一個又一個的市場爆點:深中通道動工日期越來越清晰清晰,設計方案全球招標!深茂高鐵最快2017年通車,深中同城加速實現!中山城市軌道交通建設提上日程!積分入學入戶房產分增加到150分!蓮員路拆遷安置房工程動工,馬山片區改造達成協議,中山舊城改造加速!...中山的城市形像、功能、地位正在飛速改變,借用網絡上的一句話來說:今天的中山你愛理不理,明天的中山你高攀不起。

從未來著眼:深圳客顛覆中山樓市格局 深中兩城愈發緊密

合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟則認為,這句話可以說是未來的大勢。她表示,中山的經濟實力在全省排第四,但房價卻是珠三角區域窪地。壓制中山房價最大的因素就是供求倒掛,供過於求。但是現在,深中通道雖然還未建成,就已經帶來了龐大的深圳客群體,有效削減了中山樓市的庫存壓力,火炬開發區幾乎被“買光”。數據顯示,2015年10月,中山市住宅庫存共66652套,雖然環比9月只下降4.9%(下降4000套),但是要知道,10月份中山住宅新增5545套,9月份住宅新增為13305套。



近兩月鎮區成交套數統計

相對於東莞跟惠州,深圳客進入中山的速度更快。短短半年間,除火炬區外,深圳客的步伐已經快速踏入東區、港口、西區等中心區域,大有星火燎原之勢,並對中山樓市產生了顛覆性的影響。放眼未來,深圳客對中山樓市的衝擊力度和速度將是現在的幾倍,這還是保守估計。對比東莞、惠州等臨深地區,中山房價上漲的趨勢毋庸置疑。數據顯示,2015年9月,火炬開發區在售樓盤當中,深圳客在一些項目的成交客戶占比已上升至80%,環比1月最高增加了50%。除火炬開發區外,東區、港口、石岐區的在售項目中,深圳客占比都大幅提高了20%左右。


深圳城市運營商一哥華潤置地簽署協議

馬山片區的改造既普通又特殊,雖然該工程位於西區,但是有華潤置業這個對深圳人極富號召力的品牌加盟,無論是對整個中山影響力的打造還是產品的溢價空間方面,都有積極的影響。未來深中兩地的經濟聯系將越來越緊密,項目合作將越來越多。無獨有偶,不少網友對華潤置地正式加入馬山片區的改造給予了高度評價:中山今年最振奮人心的地產消息,歡迎深圳城市運營商一哥華潤來中山,塑造城市變革新氣像!

省長也代言:要求深中通道年底動工

其實早在中山市市委書記薛曉峰之前,廣東省省長朱小丹此前也曾間接的為中山樓市代言。2015年10月19日,在廣東省第三季度經濟形勢分析會上,省長朱小丹明確要求深中通道項目務必在年底開工,引發了社會各界的強烈關注,並被認為是基於深中通道上的中山樓市又一大利好消息。

1、可能很多朋友要問了,薛書記也沒說房價會上漲呀,你怎麼老說是利好。請用腦袋提問。

2、這個標題取的時候真是那啥,沒有冒犯的意思,老是想著如果被叫去喝茶怎麼辦?!沒辦法只好把省長大人拖出來當擋箭牌,你們看省長大人都代言了,各位領導請淡定。看不到最好...你們看不到,你們看不到,你們看不到!

3、標題本來想叫做“市委書記一句話 感動500萬中山人”或者“市委書記一句話 感動N萬中山買房人”的,以此“致敬”那些感動13億中國人的文章,後來想想算了,太無聊了。

深茂鐵路軌道利好吸引投資客


資料來源:中山網



  2015年是“十二五”的收官之年,也是中山市交通事業承前啟後的關鍵之年。近期,傳出有望在2016年動工建設的深中通道成為了深中兩地的熱門話題,中山東部樓市更是在深中通道建設的刺激下成交大漲。而事實上除了深中通道外,近期有關深茂鐵路的動工消息也成為了各界關注的焦點。最新消息顯示,深茂鐵路中山段最快將於明年先於深中通道正式動工,沿線將設中山北站、橫欄站、民眾站等三個高鐵站點。對於沿線樓盤來說,這無疑將是直接的利好。

  ◆中山到深圳僅一小時

  深茂鐵路沿線將設中山北、橫欄、民眾三站場

  在日前舉行的中共中山市委十三屆九次全體會議上,我市提出十三五期間將完善快速路網和軌道網,加快落實支持與推動深中通道、深茂鐵路、中開高速等項目建設,打造珠江西岸區域交通樞紐。優化中山港功能布局,加快通用機場布點建設。優化市域交通功能布局,全力推進軌道交通建設,構建“城際+城市”雙快捷運網絡,提升公共交通服務品質和分擔率。完善城市慢行系統。暢通城鎮交通微循環系統。大力提高交通信息化水平。建設地下綜合管廊。

  而作為中山境內第一條跨省高鐵鐵路,規劃在建的深茂鐵路東起深圳北站,跨越珠江口,途經深圳、東莞、廣州(南沙)、中山、江門、陽江、茂名等7個市,終點到茂名東站。是我國“五縱五橫”客運專線網的第一縱沿海鐵路的重要組成部分,也是廣東西部沿海高速鐵路的重要組成部分。項目按國鐵Ⅰ級雙線電氣化標准設計。設計時速,客運250公裡,初期每天運行車次95對,貨運120公裡,是客貨共線。

  其中,深茂鐵路中山段長約42公裡,途經民眾鎮、港口鎮、石岐區、西區、橫欄鎮、沙溪鎮六個鎮(區),中山段的三個站點分別為石岐區中山北站、橫欄站、民眾站。具體走向為自廣州南沙過洪奇瀝水道引入中山市民眾鎮,在民眾鎮北部設民眾站,線路往西南方向連續跨越雞鴉水道和小欖水道後進入港口鎮,穿越岐江新城西北角後沿廣珠城際軌道進入中山北站北側,而後沿北外環-沙古公路南側一直向西至廣珠西線高速公路附近折向西南,從橫欄鎮規劃建設區東南側經過,在橫欄與沙溪交界處設橫欄站,過南外環西延線後向西進入江門市。江門至茂名段預計可提前至2017年10月左右通車,而深茂鐵路深圳至江門段建設也有望在明年動工。

  待全程建成後,深圳至中山的行程將縮短為1個小時左右。屆時,中山市民乘坐深茂鐵路可直達深圳、茂名等地,從中山至廈門乘坐軌道交通再也無需經廣州南至深圳北再轉乘廈深高鐵,深茂鐵路可以直接連接廈深鐵路。

◆業界

  橫欄交通利好有望吸睛深圳客

  如果說深中通道連接了深圳和中山,那麼深茂快鐵則是讓中山連通了珠三角與粵西。深茂快鐵作為鏈接珠三角與粵西的第一條快速鐵路,深茂快鐵自去年部分區段開工以來也是備受關注。隨著深茂鐵路十三五期間的通車,未來深圳至中山的行程將縮短為1個小時左右,這是繼早期深中通道後,中山與深圳之間交通銜接升級的又一利好。從最初的相對陌生到如今越來越多的深圳客的湧入,中山樓市已經成為了東莞、惠州後,深圳客投資新寵。

  “深圳客確實是看著地圖來買房的,哪裡與深圳新城交通對接利好,哪裡就會有他們的身影。當年東莞和惠州市場就是這樣被炒起來的。”本地資深經濟學者黃峻指出,與深中通道的原理一樣,深茂鐵路會讓深圳投資客開始留意到了中山北部樓市的發展潛力。這對於常年依靠古鎮市場輻射的橫欄樓市來說,無疑是一大潛在利好。黃峻認為,隨著近年橫欄鎮工業以及服務業的提速,加上深茂快鐵在橫欄設置的站點,未來橫欄可憑借土地、交通等方面的優勢進一步接受來自深圳的產業輻射,帶來更多的客流物流業發展以及吸引外來客,特別是深圳客在橫欄置業投資等。

  中山利信地產、橫欄利信花園的負責人也表示,考慮到橫欄相對豐富的土地儲備、相對較低的樓價水平,這些利好正好都有望成為接納外地購買力的積極因素。與此同時,由於目前古鎮、沙溪、小欖等產業近年都有往橫欄遷移的趨勢,某程度上也增加了片區經商群體在橫欄購房的比例。如果未來幾年深圳的相關產業能夠落地橫欄的話,那麼屆時深圳客在橫欄購房的比例也將得到提高。

  據記者觀察,目前橫欄僅是橫欄壹加壹商圈附近就有眾多新建樓盤,比如品湖居、榮耀巴菲花園、鹿茵華庭2期、尚水華庭、時代城、幸福年華、錦江尚苑、星悅新天,以及利信花園、盈逸橫欄項目、鴻濤雅閣。與此同時,目前橫欄的遠洋大信、格林商業廣場等幾大商圈也處於施工開發階段。

◆資深投資客

  理性看待軌道交通利好

  那麼,面對如今深茂鐵路的到來,投資客眼中的中山樓市又將有著怎樣的變化?在深中兩地經濟體量有著明顯落差的現實情況下,“老大哥”深圳在科研、地方經濟實力、資金、消費力等方面對於中山這個珠江西岸二三線城市的經濟輻射將直接加大。而近期中山房地產市場的火熱成交也確實為中山貢獻了不少地方稅收。可見,未來深中通道、深茂鐵路等的建成,可望給珠三角西岸帶去人氣和財氣。

  而深圳客借近期深中兩地交通利好瘋狂湧入中山購房的熱潮,不禁讓人想起了數年前軌道購房潮的中山。據記者觀察,在廣珠城軌臨近通車的2010年底與2011年初,港口不少樓盤單位的成交均價甚至突破了“6字頭”,不少開發商也是喊出了漲價、沒貨的“豪言壯語”,這在當年的中山樓市中確實算得上異軍突起。而據筆者了解,在這股熱潮的背後,除了市場走高的客觀利好外,廣州、佛山甚至江浙一帶投資客的推波助瀾成為了極為重要的一環。

  然而,自2012年初廣珠城軌通車後,有關軌道交通對房地產市場推動的消息開始日漸較少。回顧過去幾年的“城軌樓市”,無論是沿線的南頭、東升等北部鎮區還是石岐區、港口等主城區板塊,其沿線房地產市場的價格以及成交量呈現出相對平穩的勢頭,個別區域的成交甚至只能用平淡來形容。這與廣珠城軌開通前幾年活躍的市場成交相比有著截然不同的表現。可見,過上“有軌生活”的中山人民確實嘗到了出行便捷的甜頭,但廣大投資客卻沒有嘗到期待多年的“中山樓價大漲”的碩果。

  “投資客依據交通利好作為投資依據是無可厚非的,畢竟投資是一項擊鼓傳花的資本游戲,沒有噱頭也就意味著沒有投資由頭,炒房也就無從說起了。不過可以肯定的是,投資噱頭並不意味著獲利。”來自廣州的資深投資者孫先生早在2007年就曾在中山投資房產物業,而在2010年的“城軌置業潮”期間,他個人也曾在中山北站附近投資一套5字頭的優質一手住宅。不過幾年下來,物業的投資回報率顯然並沒有他預期中理想。如果算上通脹、房貸利率的話,如今這套房子顯然還處於“賬面小虧”的狀態。相比起他在廣州投資的公寓以及住宅,孫先生坦言在中山的投資經歷說不上成功。他認為,一手開發量常年處於高位,二手存量房源大、流通速度慢是中山樓價難以真正走高的主因之一。

  “深茂鐵路並非中山獨享的唯一利好,對於其他城市來說,深茂鐵路同樣將拉近深圳與江門、東莞、佛山甚至茂名等城市的距離。對於投資客來說選擇空間很大。”本地投資者唐先生認為,目前中山沿線站點的房源主要以價格作為最大的賣點,但江門、茂名等一些區域的樓價同樣不高。同時,這些區域不少地產項目的自然、旅游資源更為豐富,投資賣點並不遜於中山。他個人認為,深茂鐵路對中山樓市的影響,短期內無法像眼下深中通道那樣明顯。至於投資角度來看,他個人認為保持理性態度會是比較穩健和安全的。

大機遇

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中山將有何大機遇?


在本欄前兩集,筆者已分析到中山樓價為何現時正處於這個珠三角經濟帶的洼地。

我對投資中山房地產是處於積極態度!投資是看前景,而不是單看過去,投資能否獲利,往往是過去的不利因素是否消除或改變,不利條件是否已充分反映在資產價格上;利好因素是否蘊釀當中或來臨當中?資產價格是否現水平已反映了未來的利好因素,這是涉及很多研究分析及掌握切入點的問題。

上述所說不利中山樓價因素,我相信已反映在中山現時的樓價上,以中山現時的樓價,比鄰近經濟較落後的江門市還要低,比較偏遠的茂名,湛江還低,比夏天40幾度,冬天零下20幾度,秋天打風沙,草都唔多條的烏魯木齊,蘭州仲要低,找遍全中國,有那個城市考慮氣侯,污染,經濟,交通,位置,生活配套等後,樓價還平過中山?

投資是看前景,看未來,究竟未來幾年,中山會有什麼改變?有什麼利好因素?

人口躍進

中山現時樓價陷入洼地的其中一個主要原因,就是人口不足的問題!今天中山不夠人,不代表將來唔夠人,將來夠唔夠人,我們可以從國家的規劃中了解清楚!

根據2015年7月前發布的《中山市城市總體規劃(2010至2020)》顯示,到2020年末,中山市常住人口約為420萬人,其中城市(鎮)人口約為403萬人,城鎮化水平約為96%。其中,規劃明確了[中山市中心城區]概念,包括:主城區(石岐區、東區、西區、南區)、火炬開發區(不含馬鞍島部分)及港口鎮、五桂山街道辦事處(不含桂南、南橋部分),陸域總面積達362。6平方公里。當中,中心城區範圍內常住人口約為167萬人。

跟據中山市2010年第六次全國人口普查公報顯示,中山目前有常住人口約為312萬人,同第五次全國人口普查相比增加75。73萬人,增長32。04% 。外來人口首次超過本地戶籍人口。而按照本次規劃的發展目標,中山在2010至2020年的10年間,其人口增加將超過100萬以上。

從以上國家規劃,可見中山是為人口增加而作出改變,人口增加絕大部份來自人口遷移,那麼中山部署了什麼來達至人口大躍進?可從交通及入戶政策方面作出改變。

百川匯河

如前所述,中山處於珠三角經濟帶的中心位置,未來交通發展,將會把中山成為珠三角,甚至整個廣東的交通中心。

第一個發展,就是港珠澳大橋:

港珠澳大橋,在上集關於珠海的文章也提及過,在此不再又長篇論述。簡單來說,以往香港,深圳及東莞等地與珠江西岸的聯繫,必須經過虎門大橋。如不走虎門大橋,則再要北行多幾十公里到廣州的黃埔才可過珠江。港珠澳大橋興建後,將對虎門大橋有疏導作用,更會大大縮短現時香港來往中山的時間。交通由不便變成方便,對樓價有利是必然。

現時,南沙及東莞虎門的樓價還比中山貴一半左右,當深中大橋通車,南沙及東莞虎門的地理位置,將處處被中山食住,而將來很多車的流量將會被大幅分流,南沙及東莞虎門現時的地理優勢將會漸失,好聽的說,就是自成一角,差點的是,勢被孤立,處於被動狀態!看未來的大趨勢,中山的樓價肯定會後發先至,比南沙及東莞虎門更高!

深中通道,中山樓市爆發點

可是,我認為港珠澳大橋的威力一定比不上已落實興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建,將會方便了香港人去澳門及珠海,也方便了廣州,佛山,中山,避開經常塞車的虎門大橋前往香港。港珠澳三地涉及不同行政區別,旅檢過關需時,車費隨時每程過100,這會影響香港人是否在當地置業居住的需求!港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住,而工作卻在香港?我認為機率很少!

我相信港珠澳大橋只會對當地旅遊方面很有幫助,間接拉高當地房地產價值,亦會帶動到香港買中山,珠海樓宇作渡假的需求,而不是人口遷移的需求。即使是這樣,珠海樓價已由港珠澳大橋開始計劃開始興建時已開始明顯上升,到真正動工的一年間,珠海樓價更大升3成,冠絕神州。

中國是一孩政策,人口自然增長受到抑制。即使最近已對放寬一孩政策放寬,筆者仍為短線對樓市難有實質利好作用,中線來說則事在必然,最起碼每間房子的空間都要大一點!然而,人口出生成長至置業涉及起碼廿年,所以期望人口自然增長去利好樓價,牽涉時間太過久遠,對投資來說是不設實際。

而對中山樓市最具刺激作用的,是來自外來人口遷移的增長。這是我看好中山樓市的最主要原因。

深中通道的概念其實討論了很久,建設方案歷亦經多年的反復修改和論證,最終於在2015年12月21日以其A3方案“東隧西橋”正式獲得國家發改委批復。並於在2015年12月25日進入落實及開始動工階段:

深中通道工程項目位於珠江下游核心區域,北距虎門大橋約30公里,南距港珠澳大橋約38公里,直接連接珠江口東西兩岸的深圳和中山兩市。項目跨越珠江口內伶仃洋海域,全長約24公里,其中海中段長度約22.4公里。路線起於廣深沿江高速機場互通立交,與深圳側連接線對接,向西跨越珠江口,在中山市翠亨新區馬鞍島上岸,終於橫門互通。

深中通道深中通道建成後,往來深圳和中山,不用再像現在這樣繞行虎門大橋,半小時就可以直接跨江通達。值得一提的是,深中通道將與江門年內全面動工的中開高速相連接,屆時江門前往深圳經深中通道只需一個半小時左右的車程。

我相信這條深中通道的威力,遠比港珠澳大橋更大,因為這條深中通道,會帶起人口遷移的需求。

中山對岸的樓價已是天價,前海在中央的欽點下,皇命在身,成為深圳未來的中心

前海至今仍然是爛地一大片,圍繞前海的樓價已十幾萬一方,鄰近前海的寶安,樓價已升至8萬一方。而其他深圳地方,如福田龍華普遍都要4,5萬一方,近會展中心好一點質素要7萬一方觀瀾咁遠也要3萬幾一方,對一般深圳人來說,想在深圳置業,已近乎天方夜譚。在深圳想置業的,迫於無奈,向現實低頭,目光只會看周邊城市。

其實深圳人早已著眼深圳的二,三線地段,今天的龍華龍岡,昔日也是無人問津,現在趨勢是以向東莞同深圳接壤的城市推進,即使東莞深圳邊,樓價已兩萬幾一方,對很多人來說,實難以負擔。

起初,深圳人並不會考慮中山,因為深圳前往中山是非常不方便,由深圳前往中山,多數是座大巴前往,而大巴往往多站,而路途亦甚為轉接,先要北上虎門,再南下南沙,再到中山,一般車程涉及兩個多小時,塞車時,更達三小時之久。

通常如果車程超過1。5小時,要工作的人口跟本不會選擇在這處居住,所以如果靠虎門大橋,期望深圳人會在遷移到中山居住,而卻在中山工作,是不切實際。

然而,當深中通道落成之後,數就唔係咁計,深圳由中山由以前的兩個多小時至三個小時的距離,將會縮短至半小時至1小時的距離,中山基本配套設施充足,居住環境比深圳好,樓價只是深圳樓價十幾分之一,中山有足夠條件成為深圳人的落腳地。以一千萬人口的深圳,不是只有60萬人口的澳門,深圳是有足夠力量炒起中山樓市。

深圳去中山,不用旅檢,不同香港去內地要過關,所以深圳人去中山住,遠方便過香港人去中山住,而且路途是十分直接。所以我相信深中通道,會產生人口遷移,對中山樓市有積極提震作用。

如果深中通道真的開始動工,那麼對中山樓價可以刺激幾大?

我們可以參考港珠澳大橋對珠海樓價的影響。

附圖中有一幅是2010年6月至2015年6月,珠海樓價與中國百城,深圳及廣州樓價的走勢比較:

港珠澳大橋於2009年12月15日開始動工,而資料只可追索到2010年6月,而亦可以了解到,當港珠澳大橋動工後,珠海的樓價升幅明顯跑贏大市(中國百城),及廣東省兩個龍頭城市,深圳及廣州。

所以我預期深中通道動工後,中山樓價應會重複珠海樓市的故事。

中山另一個優勢就是在兩大鐵路系統中處於中心位置,這就是已投入運作的廣珠城軌,興建中的粵西沿海高鐵及深茂高鐵。

廣珠城際軌道交通,簡稱廣珠城軌,又稱廣珠城際鐵路,由北面的廣州南站途經佛山市順德區、中山市,南至珠海市拱北口岸的珠海站,整條線路總長177。3公里,設計時速為每小時200公里。

粵西高鐵,是目前廣東的第一號鐵路工程,其中廣州到江門段作為廣珠線城軌的一部分,已經建成開通;茂名到湛江段,全程104公里、時速250公里,已投入運行;中間江門到茂名段,已於2013年開工。

粵西沿海高鐵計劃2017年建成並投入運行,到時湛江來往廣州和深圳只需2小時,往香港只要2。5小時。

深茂高鐵(深圳-茂名)東起深圳北站,途經深圳、東莞、廣州(南沙)、中山、江門、陽江、茂名共7個市,終點於茂名東站,全長390。1公里,項目按國家I級鐵路雙線電氣化標准設計。設計時速250公里。

以上幾條鐵路,中間點正是中山北站。中山北站是大站,重要性可比深圳北站,珠海站及廣州南站,甚巨戰略性核心位置。

置業綠洲

因此,水到自然渠成,多條主要交通幹線匯聚中山,百川匯河,中山交通四通八達,甚巨戰略性位置。

水向低流是一個定律,前提是有兩個,一個就是水是否有渠道可以疏導到洼地,而另一個前提是洼地附近究竟有沒有水的問題!而中山的地理位置,附近正是充滿水源,其中一個主力水源,就是來自深圳!

那麼深圳樓市可保持高樓價嗎?

筆者相信是可以,主要有三大原因:

1。深圳仍是一個搵到錢的地方,看深圳的GDP增長就知這個城市在增長中。

2。國內不斷有外來人口來深圳找機會,這些人口支撐了對房屋的需求,根據最新數字,NAES宏觀經濟形勢分析會上,財經院公佈了2015年第四季房地產行業數據!數據指出,2015年10月至11月100個中國大中城市中,一線城市房價同比上漲15%左右,相反,其他二線三線城市都錄得降幅,這顯示出人口遷移的走勢都是向大城市推進。

3。深圳樓是貨源歸邊。如前文所述。

4。深圳有望成為繼北京、上海市、天津及重慶,成為中國第四個直轄市。

置業是不少人的夢想,人們往往需要花大半生的積蓄一圓置業夢。就以深圳為例,人口已過千萬,但實際擁有深圳的房屋,只有百份之三十。其餘的百份之七十,只能眼見深圳樓價飛升,而望門輕歎。

深圳樓價高企天價,周邊城市樓價也非常高,中山作為樓價洼地,隨著交通發展,深中距離拉近,近800萬深圳未有房的人口,或帶來300萬個單位的置業需求,這是我相信是令中山樓價起飛的主要原因!

引述《第一財經日報》15年6月5日的報道,跟據深圳統計局數據顯示,2014年深圳市常住人口已達1077。89萬人。同期,北京、上海、廣州的常住人口分別為2151。6萬人、2425。68萬人、1308。05萬人,是深圳的2倍、2。25倍、1。2倍。但深圳的土地面積只有不足2000平方公里,北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8。2倍、3。2倍、3。7倍。深圳的人口密度已達約每平方公里5400人,是四個一線城市中密度最高的。

深圳適齡購房人群(25-44歲)佔比高達50。8%,遠高於北京的35。2%、上海的29。6%和廣州的39。9%。 作為一個移民城市,深圳的外來人口比例高達70%,遠遠高出北上廣35至40%的水平。

深圳的人口年輕化程度明顯優於其它周邊城市,兒童與老齡人口少,而勞動力人口多,導致深圳的對住屋的需求相對較為緊張。外來年齡人口需要租房、需要買房,截至13年底數字,深圳的住房自有率只有30%左右。

為何深圳的住房自有率只有30%左右?

這也涉及很多歷史因素,深圳自鄧小平開始攪經濟改革開放,深圳特區成立,原本叫寶安的鎮區,處處都是農村漁塘這些地方,這處都是有一條條村。。。深圳一夜之間山雞變鳳凰,土地開始變得有價值,各村村長組織村民在這條村成立一間以村為名義的有限公司,去攪房地產發展等。深圳的水圍村,上沙村,新州村,皇岡村,蔡屋圍,岡廈村,石廈村。。。等,當地原村民就借了這個深圳變成經濟特區的[大機遇],集資起房子作出租給外地人。當時有地的原村民,付出了他們當時的農地漁塘出來發展,或在當時有份出資的村民,就分到一棟棟多個單位去收租。就是在這個[大機遇]下,這些原村民就一下子變成暴發戶,由農民變成包租公包租婆。所以深圳很多樓,都是集中在這些人手上,這些樓,他們跟本不會賣。不信你可以去找地產代理查查,跟本是冇盤放。

何解?其一,是他們跟本唔等錢駛,個個業主都有幾層甚至十層以上物業收租!其二,這些土地,係人都知遲早政府都要收,到時收地賠款條數仲和味。而這些人,變成暴發戶之後,就有錢去投資,所以不排除很多深圳房產都是控制在這一少撮人手上。而深圳的樓房的剛性需求很大,有些真正有需要在深圳定居而買下了房子的,亦不會輕易由買轉租,因住得深圳的人都知,深圳樓價是長期跑羸當地的工資增長。

深圳經過30多年的發展,現時部份初發展的地區已淪為舊城區,深圳很多地方都是在新舊交替階段,不少舊城區同香港一樣,都是攪緊市區重建,國內的名堂就叫舊城改造。

深圳當然很多人是很有錢,尤其是原村民同來自五湖四海早到深圳扎根的精英份子。可是,這處仍然有很多民工,老百姓的收入水平是很低的,深圳很多較低端的工種,其實工資比中山多不了很多,但相比之下深圳的租金及樓價是中山幾倍至十倍都有。他們這一批人,現時住在深圳那些地方?

就是住在舊城區的城中村的位置,以獨租或合租形式以每個月千幾至三千幾的租金屈在一個窩居之中。可是,舊區最終都會不敵時代發展巨輪,這些城中村,最後都會被收回重建,成為一棟一棟時尚的新大廈,公寓,屋苑等。而這些新的房子,租金是多少?一個賣緊幾百萬人民幣的單位,想幾多錢人地租畀你?而這群現居住這些城中村的,將會越搬越遠,核心地段就變成有錢人的俱樂部,這個城市的變遷,故事似曾相識,深圳正是香港故事的翻版!

筆者絕對相信,深圳這個城市是有很多人,根本在深圳是買不起樓的,以現時的深圳樓價,對香港人來說,也不是一個容易負擔的數了!

自中國經濟開始改革以來,民營制造業帶動的中國經濟大躍進,同時間,也帶動了珠三角人口規模的大幅增長。15年1月26日,世界銀行發布《東亞變化中的城市圖景:度量十年的空間增長》。報告指出,2000至2010年期間東亞地區有近2億人遷入城市,相當於世界第六大國的人口數。無論就地域還是人口規模看,中國珠江三角洲地區在2010年就已超過日本東京地區,成為全球最大城市片區。

要知國內很多時結婚成家立室,都是要求有一套房才可的。將1000多萬人口,減去300萬有房的,自然有至少700萬人是未有在深圳買房的,過去20年,中國有4億人口從農村走到城市,從小城市走到了大城市。廣州,深圳等大都會,樓價已非一般市民可以負擔。而深圳周邊,很多地方包括東莞,惠州,已升到近萬尾兩萬頭,越近深圳就越貴。再遠的,到南沙,佛山等都是高樓價地區,他們也難以負擔的,香港更加不在話下,他們唯一的選擇,就是向珠三角樓市洼地中山市進發。

人們為求一圓置業夢,只可到周邊地區跑,隨著中山與四周的大都會廣州,深圳,香港及澳門的交通日益方便,中山已成為這幾個大都會的一小時生活圈,適逢中山樓價仍然是珠三角的洼地,只是上述城市的一到幾成,勢必為仍未置業者最後圓夢的地方。

入戶放寬

先前所說,入戶困難,做成人口不足,是中山樓價升不起的其中一個原因。然而,這個因素將會改變,中山入戶政策已開始放寬!雖然這個因素,我相信不是利好中山樓價的主因,但也有一定的影響:

2014年7月24日,國務院印發《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》(以下簡稱《意見》),部署深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議關於進一步推進戶籍制度改革的要求,促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化,穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。

《意見》就進一步推進戶籍制度改革提出3方面11條具體政策措施,標志著進一步推進戶籍制度改革開始進入全面實施階段。

《意見》指出到2020年,基本建立與全面建成小康社會相適應,有效支撐社會管理和公共服務,依法保障公民權利,以人為本、科學高效、規範有序的新型戶籍制度,努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

這個入戶政策,當然是配合中央政府攪的城鎖化。有一項要特別注意的是,就中山而2015年7月,中山市政府印發《關於進一步推進戶籍制度改革的實施意見》(下簡稱《意見》),對三大群體入戶條件進一步放開,規定參保工作滿5年後直接可落戶中山戶籍,並且將公共服務全面覆蓋農村人。

在人才落戶方面,大專以上(含大專)學歷畢業生、經地級以上市相關部門認定的特殊技能型人才、特殊專業人才,可在除廣州、深圳以外的其他城市落戶,落戶地與實際居住地不一致的,可遷移到實際居住地。

而中山市政府目前正在研究將子女投靠父母的政策從未成年子女放寬至未婚子女。

時至今天,雖然城市入戶不是人口轉入城市的主要因素,最大的因素是在這個城市能否搵到錢的問題。時下很多人都不願意放棄農村戶口而入戶城市,但長居地卻是在城市。這是由於農村戶口仍然有一些好處,其中一個考慮因素是失去農村戶口後,就沒有了自己的宅基地繼承權和耕地所有權,分不到田,成了無產無房無地的城市人,從此遠離生我養我的家鄉了。

中山樓價為珠三角洼地,周邊樓價貴到飛起,中山居住生活條件優秀,地理位置優勢明顯,樓價仍在洼地源於水無渠道向洼地推進,在百川匯河下,水漲自然船高,上世紀講的深中通道,最終落實並已開始動工,過去引致低樓價的負面因素已成過去,舊酒新瓶,歷史故事不斷重複,深圳故事,香港故事,天津故事,珠海故事,如同一轍,下一個故事正在上演!或許今天中山樓你仍愛理不理,相信日後你已高攀不起。。。




YOKI WONG

2015-12-28

珠海樓博唔博得過?



上回談到中山樓價何故仍在洼地,筆者更指出中山將面臨一個發展大機遇!

在這篇文章發表後,筆者收到不少朋友問及港珠澳大橋通車在即,是否更應該投資珠海的問題。

珠海是廣東省省轄市,位於廣東省珠江口的西南部,東與香港隔海相望,南與澳門相連,西鄰江門市新會區、台山市,北與中山市接壤。其地理位置,其實也是相當之優越!珠海一共設有拱北、九洲、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業區等8個國家一類口岸,是珠三角中海洋面積最大、海岸線最長的城市。由於擁有島嶼最多、故又有百島之市之稱。

1953年珠海開始建縣。到1979年再由縣升格為市。到了1980年,珠海再被欽點成為經濟特區,同深圳,廈門,汕頭一樣,是中國實行對外開放政策下成為最早實行的四個經濟特區。2008年國務院頒布實施珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008—2020年),明確指出珠海為珠江口西岸的核心城市,並享有全國人大賦予的地方立法權。

珠海是全國唯一以整體城市景觀入選全國旅游勝地四十佳的城市。2013中國城市可持續發展指數報告更指出珠海綜合排名全國第一,珠海為新型花園城市;又是國家新頒布的幸福之城 ,更有浪漫之城的稱號。

嘩,珠海的函頭的確不少。無可否認,什麼幸福之城 ,浪漫之城等,筆者也認為是實至名歸。珠海的環境是十分優美,市容很清潔,是無可否認的事實。筆者其實去過珠海不下數次,在這半年的旅程,當中也有去過珠海考察一番。

當然,考察不同去旅遊,所以去的當然不是去旅遊景點,而珠海有的旅遊景點,筆者很多都不止去過一次。而今次去珠海的時間,前後分了兩次,第一次是今年的4月初,當時樓市只是深圳火熱,其他地區仍然只是起步階段。筆者4月那次,是乘船前往的,落船位置當然是九州港,旅程是沿著情侶路北行,到達珠海另一個較旺的地區香州,再沿路南下經吉大那邊,到達拱北。基本上這個路程,是由正午行至入夜。第二次是今年8月初由中山出發,由中山北站搭廣珠城軌到達珠海的唐家灣站,參觀當地由珠海控股開發的新樓盤。

第一次的珠海考察,只是行了珠海比較人多的地方,食米都要知價,所以收獲是了解到珠海在什麼地區是做緊咩價左右。因為要作出投資決定之時,一定要貨比幾家,知道什麼價位買咩貨。當時珠海有海景的單位是大約2萬幾至3萬左右一方,拱北一帶都是20000幾左右,位置很旺但是冇景觀可言的。至於位置相對較偏遠的香州,那時香州的樓價約15000左右,低過此數的,應是一些較舊的較偏,品牌較差的屋苑了。

第二次去考察是去唐家灣看新樓盤,這個盤叫翠湖香山。這個盤環境是非常唔錯的,望哥爾夫球場,更擁有香港人至愛的鐵路,此盤正是離唐家灣站很近的位置。筆者去到的時候,其實已經來遲了,因為好樓層,望哥爾夫景的早已被掃光了,只剩一些細單位冇景觀的盤。所以買樓一定要兵貴神速,不是沒有樓賣,而是好樓層,好座向,單邊等的盤,是很快被掃光的。當時翠湖香山望哥爾夫景的,大概做緊18000左右,冇景的單位就做緊14000左右。

其實此盤被不是很貴,因為話晒都是鐵路旁,港珠澳大橋落成後,珠海那邊就是以拱北落腳,乘廣珠城軌由拱北坐一個站正是唐家灣。當知道哥爾夫球景大概是咩價位後,就可以再作其他哥爾夫球景的樓盤作比較。

這半年看過3個哥爾夫的樓盤,分別是珠海的翠湖香山,江門的月瓏灣,中山的柏悅灣。當時樓價是翠湖香山18000,月瓏灣10000,柏悅灣8000,以大家同一樣可以望到哥爾夫球場景為計。其實三者的景觀都是大同小異!三者比較下,可想而知,中山的樓價真是低得可憐,連江門一個小形發展商的樓盤都可叫10000,中山的已是萬科的樓盤,也只是8000。買層翠湖香山=月瓏灣+柏悅灣,如果咁計,是翠湖香山貴了,抑或月瓏灣/柏悅灣平了?

說回港珠澳大橋。

顧名思義是連接香港,澳門及中國大陸的珠海的跨海大橋,於09年12月15日啟工,預計於17年初全部路段竣工。港珠澳大橋全長接近50公里,主體工程全長約35公裡,包含離岸人工島及海底隧道;於落成後,將會成為世界上最長的6綫行車沉管隧道,及世界上跨海距離最長的橋隧組合公路。港珠澳大橋的建成將會大幅度地縮減穿越三地的交通時間,建立「1小時生活圈」。

理所當然,港珠澳大橋落成後,將會大大縮短現時香港來往珠海的時間。以往香港與珠江西岸的聯繫,如不坐船,從陸路必須往北走經過虎門大橋。路程長,非直接,常塞車,是近十幾年的老問題。交通由不便變便利,定必有利樓價。

所以當港珠澳大橋開始傾將會興建時,珠海的樓價己開始上升。而當港珠澳大橋落實興建後半年間,珠海樓價上升了3成,同期跑贏當時已炙手可熱的深圳樓價,成為當時中國城市樓價升幅之冠。

到了今天,港珠澳大橋將近完成了,我相信大橋真的通車後,珠海的樓價仍然會上升,但升幅將開始放緩,慢慢至平穩狀態,原因是這條橋的利好消息,已由磋商,動工,炒至完工,很多利好因素早已反映了樓價之上,所以現時才因港珠澳大橋而炒作珠海樓,我認為已近水尾。

此外,我認為港珠澳大橋的威力一定比不上將會興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建,將會方便了香港人去澳門及珠海,也方便了廣州,佛山,中山,避開經常塞車的虎門大橋前往香港。香港樓價已很高,澳門也很高,只是比香港低一點,水向低流,受惠的自然第一個是珠海,而珠海樓價早已因港珠澳大橋的動工興建而升了不少,中山鄰近珠海的地方,如坦州及三鄉,也受惠了這方面的利好,樓價也得到點幫助。中山這兩個鎮,基本上只是[掹]珠海車邊上升。這兩個鎮只是屬於中山的鎮區級別,而樓價更比中山的中心城區更貴,原因正是近珠海!

實質上,港珠澳三地涉及旅檢,過關時間,車費及便利會影響當地人是否在當地置業居住的需求,港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住,而工作卻在香港?

我相信港珠澳大橋會帶旺當地,間接拉高當地房地產價值,也會帶動到香港買中山,珠海樓宇作渡假的需求,可是並不是人口遷移的需求!

珠海市面積只是比中山市細4%左右。跟據2010年數字,中山有312萬人口,珠海只為156萬。中山人口基數已1倍高於珠海。港珠澳大橋對人口遷移的作用有待商榷,而深中通道,勢必引致深圳人口大遷移。澳門人口只有60萬,幅射力難以與1000多萬人口的深圳相比。

因此,考慮機會成本的問題下,中山剛開始行的樓市相對炒至水尾的珠海樓市,我認為投資中山的值博率是遠比珠海為高。

投資不離選擇,選擇不離比較,任何投資不離風險與回報,考慮的,往往都是值博率問題。




YOKI WONG

中山樓價何故洼地?


上回談到投資都是需要不停作比較,貨比幾家之下,自然可以找到價格差異。當中有些是偏高,自然有些是偏低。我這半年遊遍深圳,廣州,佛山,順德,澳門,中山,珠海,江門,南沙,陽江,黃山,蘭州,哈密,烏魯木齊,敦煌等地區後,我可以用嚴重低水來形容中山的樓價!

我絕對相信投資方面中山的值博率一定是以上所說幾個城市之中最高,所以筆者的國內房地產投資組合,很多都是在中山!

中山市位於珠江三角洲的中部位置,是珠三角經濟圈的九個地級市之一,處於戰略性位置:北通廣州番禺區,佛山順德區,西接江門,南達澳門特別行政區及珠海經濟特區,東北位置正是南沙自貿區,東面一江之隔,正是深圳前海未來金融區,西南正是香港特別行政區。

中山是一個以外向型經濟為主的工業化城市,憑著城市綠化率高、環境衛生狀況良好等條件,近幾年陸續榮獲聯合國和中國政府的一些城市榮譽,在城市綠化、環境衛生方面的建設位於中國城市的前列。

講到中山好似好巴閉,但是中山樓價卻陷入珠江三角洲的洼地!雖然從最低位已回升不少,但相對周邊城市的樓價仍差甚遠:

香港樓價幾高,在此不述,大家心裏有數。最近香港的深圳,也拍得住香港。現時深圳最貴的地區應是特區中的特區前海的位置,至今仍是爛地一片,現時的高樓價,只是講緊前海周邊的地區,如西鄉,寶安,深圳灣等一帶,這區的樓價,現時水平大約都要60000一平方左右。越近前海,理論上就越貴,當然要看那個屋苑位於是否豪宅區或平民區,價格自然有差異。深圳灣附近的樓,樓價可以去到80000,甚至十幾萬一平方,這當然又要是視乎屋苑是什麼人住的區。鄰近香港的福田區,樓價一般都要60000一平方,遠一點的龍華,都要坐住4萬幾一方。昔日深圳最先發展的羅湖區,已變成老區,現時新樓樓價都要6,70000左右。

由於深圳樓價高企,周邊的樓價也因而受到拉動,東莞連接深圳的地方,很多都要20000的水平,惠州也要成萬,當然惠州去到山旮旯咁遠當然仲有幾千蚊。東莞的虎門要12000左右一方,南沙也要近14000左右一方,番禺平均約近20000一方,佛山平均約15000左右一方,當然佛山好山旮旯八九千都有,廣州平均30000幾一方,順德平均約10000一方,好偏的仲有7,8千左右一方。而珠三角中最窮的江門,平均也要8000左右一方。

中山位於這些周邊城市的中心位置,在這一刻鐘,中山的樓價一般是6,7000一方,核心地段都是近$10000,現時中山最貴的住宅性公寓,二手樓價連契稅雜費約為13000一方。中山好邊緣位置,即鎮區約$4,5000一方都有。

中山大部份地區的居住環境是相當唔錯,生活配套完善,地理位置優越!而且中山是一個非常清潔的城市。人均收入高,為何這個在廣東省GDP排第5的城市的樓價還比位置較偏,GDP只排第8的江門市更低?

世界上有真有咁大隻蚧乸隨街跳嗎?

中山樓價低,當然不是冇原因,我大概可以歸納以下幾點去論述:

1。地多人少

首先第一個原因,亦是很多人都會說的,就是地多人少!

附圖有一幅是2013年廣東省21個地級市的常住人口分佈。從數據上可知,中山整個市的人口只有317萬,全市面積高達1783平方公里,而其中近7成都是平原地帶,只有五桂山一帶為山區,可供建造樓宇的地很多。中國很多地方都多地過中山,點解中山的樓價仲要比多地過中山的地區仲要低?最主要的原因是中山人少,單靠中山本地人,難以為樓價上升帶來動力,這是中山樓價低的先天性原因。

2。人口分散

在地多人少的前提下,人口分散不集中更令樓價炒唔起!中山共分為6個區18個鎮,人口最集中的當然是傳統市中心石岐區,但常住人口才20萬人,人口最少的五桂山區只有2萬多人,詳見附圖。在中山市城區中,分散著不同商圈,當中為人所熟識的有富華商圈,興中商圈,大信商圈,利和商圈等,暫時並沒有一個龍頭商圈跑出。

既然,中山本土人口少,對房屋需求有限,可是樓宇供應卻非常多。跟據2012年數字,每一個中山人選一套房,相比廣州3至4個人去爭一套房。

中山樓市很長時期都是處於供過於求狀態,何故這樣?原來也有一個故事:

這與土地供應量的增加有直接關系。早期中山政府有意識地推地,可開發的項目大量增加。相比之下江門會選擇把土地收到手中,江海區和蓬江區的供應量不大,房價就有了上漲的空間。

此外,中山每個主要鎮區都有自己的鎮中心,而每個鎮區所建的樓宇質素也不比城區差。而中山人更有一個特性,就是不太接受跨區置業!例如在古鎮就業,絕大多數只會在古鎮置業,而不會跑到另一個鎮或區去置業。現時中山6個區18個鎮當中,人口過10萬的區或鎮有9個,都只是十多萬人口,人口居住得十分分散。相比江門市中心區,人口已經達到100萬,是中山城區的5倍,100萬個江門人去爭少量江門市中心有限土地,相對20萬個中山人不用爭地,人口分散與集中,一個要爭,一個唔駛爭,就形成了樓價高低的差別。

3。樓市調控

05年中開始,人民幣升值開始拉動全中國樓市,展開漲潮,2005至2009間,樓市平均上漲3倍,觸發中央政府高度關注,原因是借鏡85年廣場協議後,日元大幅升值,帶動日本樓價瘋漲,最後泡沫爆破,至今經濟仍未復舊觀。

於是中國政府推出[國六條][國八條][國十五條]等調控措施去冷卻樓市,但樓市仍然瘋漲,天價地王不斷產生。於是到了2010年,中國史上最嚴的房地產調控政策終於出台:

2010年1月10日,國務院出台[國十一條],嚴格管理二套房貸款,首付不得低於40%,加大房地產貸款窗口指導。對二套房不再區分[改善型]和[非改善型],一概執行40%首付;明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導;加強監控跨境投融資活動,防境外“熱錢”衝擊中國市場。

2010年4月15日,國務院出台措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款再次收緊,首付不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1。1倍。2010年4月17日,[新國十條]出台,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。自此,各地限購政策紛紛出台,以及上海和重慶房地產稅試點。

當年,中山樓市隨著中國樓市的漲潮上漲,相對於周邊城市,漲幅僅次於珠海,位列第二,為了達至中央的調控目標,中山市政府一定要出重招把樓市降溫。

2011年中山市政府常務會議研究了中山的樓市問題,提出中山樓市限價,不限購。這是基於中山的房價前期漲幅太大,根據國土資源局的官方數據,2010年中山全市商品住宅均價為 5273 元/平方米,按照擬訂的11%的漲幅上限計算,中山新建住房均價將不能超過 5853元/平方米。 跟據統計數字顯示,2010年上半年中山新建商品住宅均價為 6024 元/平方米,同比增長17。4%; 與去年全年均價相比增長14。2%,超過了 11%的年度房價控制目標。

同年9 月,中山房協曾呼籲開發商要理智,想法降低房價,以符合調控目標,並提醒開發商要做好“限價”的心理準備。

2011年4月,中山市住房和城鄉建設局發布的新建住房價格控制目標為:新建住房價格漲幅要低於年度GDP增速,也就是增幅不超過11%,結合中山房價計算,今年中山新建住房均價控制在5853元/平方米以內。

低價傾銷

樓市的一輪刺熱,推動部分開發商加快了開發的進度,吸引不少地產商爭相投地。發展商囤地,炒地是樓市瘋漲的其中一個主要原因。2010年全國兩會期間,房價、地價問題備受關注。繼“國四條”、“國十一條”等調控政策之後,國土資源部更出台了19條土地調控新政。《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(簡稱《通知》),《通知》包含19條內容,明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”……

在這個《通知》下,眾地產商先前投下的地都要速速開發,要求資金回籠,以免土地被凍結。突然間,市場供應大增。10年中山的新建商品房預售量是569。45萬平方米,11年是788。09萬平方米,12年前三季度是501。2萬平方米,這樣的供應,靠300多萬中山本地人來說,是很難消化的數字。供應量大,中山市大型開發商雅居樂、大信等選擇了快速降價走量,帶頭頂爛市。大量平價房子充斥市場,中山樓價自然低迷。

遠水不到

在珠三角中,有三大都會是很富裕的,分別是香港,廣州及澳門。那些地區的人仕是較有能力在其原本居住地區以外置業的。近水樓台先得月,好易理解到這三個大都會城市的人仕,考慮境外置業時都會先考慮自身原居地較近的地方。香港的,會先投資深圳,廣州的會先考慮佛山,番禺,順德,澳門的,應先買珠海。所以中山雖然位於珠三角眾多大城市的中間,但這個位置都不是以上三大都會的最近的城市。話雖澳門離中山也很近,但澳門沒有能力拉起中山樓價。原因是澳門只有60萬人口,相對香港700萬人口,廣州1200萬人口,幅射力同廣州香港相比相差太遠。

剛需不足

新中國成立以來,中山市戶籍人口增長緩慢,從建國初期的59。9萬人增加到2002年的136。03萬人,53年間淨增人口76。13萬人,增長1。27倍,平均每年增加1。44萬人,年均增長為1。56%,低於廣東省年平均增長1。93%的速度,02年中山市人口自然增長率為 3。49%,比全省的人口自然增長率8。21%,低4。72%。

80年代起中國實行改革開放,沿海城市優先得到發展,中山市借著天時地利,經濟和社會得到快速發展,吸引了大量外來人口。90年,中山的外來人口僅為14。63萬人,到2002年已增加到107。51萬人,這12年間,共增加了92。88萬人,增長高達6。35倍,平均每年增加7。74萬人,年均增長18。08%。由於外來人口的迅猛增加,中山市02年底共有人口243。54萬人。

中山都是一個外來人口城市,13年末,中山市常住人口317萬人,其中戶籍人口154萬人,外來人口比例達51。45%。中山本土人群每戶至少擁有兩處以上的房產,所以對房屋的剛性需求,理應以外來人口為主。

從經濟範疇上看,中山是一個產業城市,除了城區以外,各鎮區均有著不同的特色產業,例如古鎮鎮為世界燈都,以做燈飾弛名;小欖鎮以做小五金為主,東鳳鎮以做小家電為主,沙溪鎮以做製衣為主,大部分都是輕工業,加工業等。而外來人口中,多數是從事這些產業的勞工階層,收入較低,難以支撐高房價。

中山與廣州深圳的剛性需求不同,而廣州、深圳等城市的人口結構更多會以白領階層為主,收入偏高,人口也多,剛性的需求與高收入能支撐高樓價。中山剛需不足,面對大量的供應時,房價自然升不起來。

入戶困難

在中國是有戶籍制度的,國人根據地域和家庭成員關係將戶籍屬性劃分為農業戶口和非農業戶口兩大類,而在經濟改革初期,城市戶口比農村戶口可享受更多的待遇,如失業保障、醫療保障高、子女上學門檻低、保險賠付高等各種待遇。所以那些年,很多農村戶籍的,都走出去想找一個城市戶口。

曾幾何時,中山是廣東四小虎之一,與東莞相比,當時的條件差不多!時至今天,中山的常住人口只有317萬,反觀東莞,人口已過800萬人了。查根究底,這與東莞在08年12月以前實施的購房入戶制度有莫大的關系。在房地產高速發展期間,這個制度帶來龐大人口,讓外來人口迅速融入到本地生活中。惠州的房價之所以能漲起來,道理也是一樣。

相反,中山卻早在04年7月之前,就取消了購房入戶這個制度,可能當時中山市政府自視甚高,認為中山戶口較矜貴,不應單靠購房就可隨便給人入戶,並希望借積分製度去篩選高質素人才入戶中山,於是中山成為廣東省甚至全國第一個推行積分制入戶的城市。

中山積分入戶條件加入學歷,生育證明,技術證明等元素,外來申請者必須提供證明,才可獲取積分,但很多申請者都未必拿到證明去獲得分數,所以很多外來人口都被積分制度拒諸門外。

當中國經濟開始起飛,農村外來人口走向城市的高峰期,中山就在這時設下關卡,阻止人口湧入,所以外來人口增長方面,中山相比其他周邊城市比了下去。

中山市每年都會透過積分入戶政策為外來人口設限,2010年至2012年,入戶指標為3000人,到2013年放寬至3600人,2014的4000人及2015年的4400人。然而,以上的數字已經不多,由於積分制度嚴格,年年入圍的人數都是低過指標數字,所以中山每年透過外來人口入戶的人數只是兩千幾至四千。

一孩政策下,人口自然增長慢,外來人口入戶設限,每年成功入戶的人數只有兩三千,所以中山人口增長慢,自然對房屋需求少,不利樓價。

時至今日,時代已改變。現時,很多外來人口都未必願意放棄農村戶籍去轉城市戶籍,原因是農村戶籍是有土地繼承權,即有地分。如果農村人走了城市去,如又買不到房,回到老家,又冇田又冇地,何以安老?況且,現時土地有價!

以上幾個因素,道出了中山樓價在洼地的故事。

故事者,已故的事也!

這個已故的事,就反映了今天中山今天的樓價上!

市場是不斷修正市場錯價,這就是自由市場機制下的自我收復功能,水永遠向低流的。

投資是看未來,中山是否值得投資,當然是要看未來發展!

中山究竟有何[大機遇]?

下集再說。。。




YOKI WONG

南沙有否名大於實?


盡信書不如無書,讀萬卷書不如行萬里路!

在這半年的廣東珠三角考察之旅,筆者同大少今年8月初曾到過南沙實地。

點解要跑去南沙實地一看?

最大的原因就是南沙掛著自貿區的牌頭。

2015年4月20日,中國政府公佈廣東、天津、福建三個自由貿易試驗區的總體方案及上海自貿區擴展方案。其中,廣東自貿區主打與港澳「深度合作」;中央要求廣東將自貿區建成「21世紀海上絲綢之路重要樞紐」。廣東一共有三個自貿區,分別是廣州的南沙新區,其發展重點是航運物流、特色金融、國際商貿、高端製造等。在這三個自貿區之中,南沙的面積約60平方公里,是三個自貿區中面積最大的一個,相比深圳的前海區,面積為28.2平方公里及珠海的橫琴新區,面積28平方公里。

南沙位於珠江口西岸,陸路西向與番禺連接,隔江相望正是東莞的虎門,地理位置離深圳不遠。筆者時常都要穿梭虎門大橋,由於很多時都會塞車的緣故,大巴都會轉路兜落南沙避開部份車龍再上橋。所以從車上望出去,見到南沙已興建了很多新樓宇,有一點現代化。但又好似只有房子,沒有什麼配套,因屋苑附近的商鋪很多都是吉的。而南沙是有地鐵連接至廣州。由於筆者是香港人,對鐵路位置頗為敏感,正常來說,如果那個地區不是人口很稠密的地方,以大陸的一貫作風,鐵路通常都會是用高架橋形式興建,以節省時間及成本。南沙的鐵路竟然要挖地底做地鐵,會不會預期未來人口會很多?所以一大堆疑惑,充積在筆者腦海之中,南沙會否有一個投資機會?

香港去南沙其實並不方便,以筆者所知,香港是沒有大巴直接去南沙的,如果有,請通知我。香港去南沙可以座船,但筆者今趟這個旅程是由深圳竹子林搭大巴前往,車費幾十蚊人民幣,一看個車費,已知南沙同深圳好近。

路途還算順利,一小時左右,已到南沙,落車的地點離有點山旮旯,因四周環境十分似鄉下,巴士站的站名是[南沙客運站],相信是南沙郊區的地方。南沙當地人給我的印象是幾鄉下,如果將廣州當是香港的市中心,南沙就像香港以前的元朗錦田八鄉一樣,基本上是一個相對鄉村地方,當地原居民本身是農民,原全不是城市人的樣子。南沙是在時勢做英雄下,被中央欽點而一夜成名。

通常我們去實地考察,除打的外,很多時都會搭公交。我們搭上公交的5路車,前往有地鐵站的地方,相信這就是市區。由於時間關係,我們先看市中心,究竟市中心在那?我們當然並不知道,打開[捜房網],先查下邊個樓盤賣得最貴,而且我們對萬達廣場相當有興趣,因為以經驗看,有萬達的位置,十居九九都是新區的市中心位置,而南沙正有一個萬達廣場,於是筆者今次的目的地是南沙的萬達廣場周邊看看。

由[南沙客運站]去到南沙市區的車程是十分長,記憶應要成個鐘。整個路程經過的地方似足由元朗搭53出市區一樣。南沙人是十分少,街道沒有什麼商店,一座座起好的樓宇,可能是新的關係,很多都是沒有人住。但觀感上,整體城市環境十分優美,綠化不錯,街道也很清潔,亦可能是冇乜人的緣故。

當時,萬達廣場正在興建中,去到銷售中心,說樓盤早已賣清,這個萬達廣場不算很大,一般大細,冇江門的萬達咁大,大小同佛山的差不多。去到南沙,就知道南沙原來是越秀(0123)打晒骰,很多核心地段,全是越秀(0123)的地盤。筆者去到的時候,越秀的樓盤已是賣到最後一個兼且是最後一期。聽該樓盤的銷售說,萬達的地塊原本是越秀(0123)的,可能越秀(0123)自己知自己事,佢商業租務其實好一般,所以要讓塊地給萬達來做旺這處。

我同大少去看的樓盤是叫越秀濱海悅城,去過實地睇現樓,整體觀感是相當不錯。最後都沒有買到,原因有兩個,第一,是跟本唔買得,因為南沙是屬於廣洲,香港人是買不到的,除非要在南沙有公司之類或可以。吃不到的葡萄不一定是酸的,即使我們買不到,也給予大家一個好中肯的評論:第二個原因是價錢相對較貴。當時,這個越秀濱海悅城都要開到14000一平方,樓景座向好的,開到15000一方,雖然我好肯定這是南沙的將來市中心,因萬達廣場就是在附近。然而,比較之下,筆者在去南沙之前一日,正去了佛山桂城,當時看的樓盤叫萬科金域中央,那個樓盤那時是開$13000左右。貨比貨之下,價錢差不多的萬科金域中央明顯抵過南沙越秀的樓盤好多。因為越秀這個樓盤是無披的,即唔包裝修的,雖然也有一些細單位是精裝的以方便投資者一買就可以放租;而萬科的樓是全包精裝的,只其一。再者,桂城那邊已開始成形,去廣州好方便,人流足,配套齊。相對南沙當時仍然是鬼影唔多隻,將來係點當然唔知,是死城定旺地,都是靠估看彩數。但佛山萬科個盤,是唔駛估的。南沙同佛山比我揀多次,我仍然會揀佛山的,何況當時南沙的樓價仲要貴過佛山。如果用比較價格,應該是佛山的盤要貴南沙的盤至少一兩千蚊一方,當時的價位卻是倒轉。

看完這個樓盤之後,時間大約已4點左右,我同大少行都行到累了,所以想座低飲杯咖啡歇一歇。可是出到去,南沙十分之荒蕪,真的似個死城一樣,街很少人。當然,可能當時很多樓盤仍在建設中吧,但行成半個鐘都找不到一間可以座下的餐廳,實在太誇張吧。行了很遠,有個叫做旺啲的商場,其實這個商場只是一個所謂自貿區的大特賣場之類的地方。唯一可以座下的,只是近街邊有檔做拉茶,賣下漁蛋薯條等小食的小店。我同大少迫於無奈,都要幫襯下,這間店很好生意,因為冇人同佢爭,周圍是冇乜好食及可以座低的。

休息一回,我同大少都準備離開南沙回深圳。由於人生路不熟加上時間無多的關係,唯有打的。可是這部的士就十分難找了,我足足行了幾條街先至找到一部的士(注意:大陸的街唔似香港的街咁短的,起碼一條街等於香港三條街)!飛的飛回[南沙客運站],車貴都要幾十蚊,去到大巴站,其實時間不算很晚,只是傍晚時份吧,賣飛的,竟然說冇車番深圳了。當時轉船也轉不及了,因再飛到南沙港,應已冇船回港了。

堂堂一個自貿區,交通商業配套乜都冇,咁早就冇車離開深圳,冇船返港,唔通要搭地鐵去到廣州再番落深圳?

最後,我同大少上了一架包車回深圳,好似成3舊水車費,結束了這個南沙之旅。

座車途中同司機閒聊,司機是南沙當地人,對此地當然是十分熟悉,令我們對南沙更加了解。南沙的GDP好主要是靠兩大公司去支撐,一間就是豐田車廠,另一個就是造船廠。聽司機說,原本那間豐田車廠並不是想選址南沙,只是大陸要發展南沙,在當地製造就業機會,所以用很優惠的條件,吸引豐田在此開廠。是真是假,筆者冇時間去考證,但南沙有什麼產業去支撐當地經濟呢?筆者至今未有研究。

筆者這次同大少上南沙,時間性已錯過左投資南沙的最好時機。原因當時已是8月,而深圳樓市已炒了4,5個月的時間,深圳周邊的地方已很多跟住炒起。早在幾個月前,南沙的樓價很多都是9000至10000的水平,到了筆者首次去到南沙的時候,已漲至咁既水平,很多利好的因素已反映在當時南沙的樓價上,這時的樓價,不見有很低水,最多只可說是價格合理的水平。如果時光可以倒流,如果南沙仍是9000,10000,咁就唔同想法,所以很多投資決定,都是睇價錢做野。

我們投資除了看絕對價值,還要看比較價值。先前用了南沙去同佛山比較,同樣投資一筆資金,值博率及風險可是不同。如果南沙同中山比較,筆者覺得中山值博率是超高。以當時南沙的樓價,平均動軋都要萬二三一方,相比當時中山的樓價只是六七千的一方。

從海路看,中山港較南沙港更近海洋,貨物進出口更加方便過南沙港。從陸路交通看,南沙的地理位置正是廣州同深圳之間,現有虎門大橋相連,廣州往深圳必經之地也,同時也是粵東同粵西的主要通道是也。所以現時這一刻鐘,南沙仍然是有其地理位置優越的地方。

可是假以時日,中山發展翠亭新區,將中山港搬埋,那時中山港將在地理位置上是封住左了南沙港。深中通車後,那時車流不再焗住行虎門大橋,粵東粵西的交流,已不是經虎門大橋而是經深中通道,南沙的地理優勢,將會因中山日後發展,處處被中山封住!即是說,中山食完頭啖湯先輪到南沙食,南沙將會在深中通道通車後,變得孤立。而南沙的樓價,已過度反映自貿區的故事,投資是買將來的,所以筆者的投資傾向嚴重低水的中山。

何解中山的樓價是中國的洼地?下一集大機遇,自有分曉!




YOKI WONG

深圳複制香港故事?


第一次鴉片戰爭之後,滿清政府戰敗,自始香港成為了英國殖民地。所以香港在中國的土地上,帶著同其他中國地區不同的色彩。香港由一個漁港,變成自由港,工業發展將香港推向成為亞洲四小龍,經濟起飛的同時,卻帶動租金,人工及運輸等成本高速增長,成本上升令產品失去價格優勢,工業生產機地因而有需要搬去成本更低廉的地區使產品售價更巨競爭力。適逢深圳特區成立,大陸利用低土地及勞工成本去吸引港商投資,香港工業生產機地於是北移深圳,香港則由工業的二級經濟產業,逐漸轉形至服務性為主的三級經濟產業。

開埠初期,香港的發展核心主要在香港島及九龍半島。三,四十年代,日本侵華再到國共內戰,五,六,七十年代,國內又有大饑荒,文化大革命等事件,都促使大批國內同胞跑到香港逃避戰亂。這批新移民的湧入,加速了香港經濟的發展。人口增加的同時,香港,九龍的土地已不夠應用,新界開始加速發展。香港跟本就是一個外來人口主導的地區!香港現時的高地價,高樓價,有很大程度上是因為有大量人口遷移的歷史因素而引致!

70年代末,鄧小平去完新加坡後,十分欣賞新加坡引進外資的成功經驗,於是決心把新加坡的這個“經”取走。摸石過河,自我探索之下,深圳經濟特別行政區,就借著這個契機而誕生。深圳講到明是[特區],所以都相比中國其他地方有很多不同之處。深圳,原稱保安,又可叫鵬城,未成為經濟特區前,只是一個農村,基本上處處都是農田漁塘之類的地方。深圳最早期的發展區與香港交接的地區,先是羅湖,後到福田,時至今日,深圳已發展到龍華,寶安,龍岡也不夠地用,現時已開拓到光明新區,坪山新區等。

深圳特區成立的目的,就是要積極吸引外資,鄰近的香港,土地,人工成本當時遠高於深圳,且不敷應用。而當時深圳亦為了吸引外資,希望得到資金,人才及技術引進,開出了很多優惠條件吸引港商。歷史契機撮合深港兩地交融磨合,兩者都如魚得水,不少香港的產業不移到深圳,而香港同深圳的關係,慢慢變成[前鋪後廠]的關係。

由於深圳經濟發展迅速,大量就業機會吸引中國各地民工到此跑機會,大量人口遷移促使整個寶安縣的百多萬人工,短短三十年間增長至過千萬人口。大量人口移居深圳,深圳廉價土地,人工等成本早已不再,深圳早幾年已將低技術的工業向高新科技工業轉形,但只終水向低流,那個企業不是想獲得更廉價土地及生產成本?深圳也複製了香港的故事,已向第三產業經濟轉形。已接近冇地再發展的深圳,開始向周邊擴展去尋找相對較廉價的土地,一些後勤工作,正有迫切性向成本較低地區轉移。

深圳特區成立30幾年間,深圳樓價是怎樣發展呢?

時光隧道帶我們回到1981年,深圳特區成立不久,當時一般深圳市民的工資是每月100元人民幣,當時的房價是每平方米1000元人民幣。當時中國內地第一個商品房小區東湖麗苑正在這年在深圳開售,每平方米2730港元,按當時的匯率,一平米約1000元人民幣(下同)。在那個年頭的深圳,月薪達100元已算高收入。當時的樓價當地人跟本買不起,所以樓盤多數是給香港人買下。而當時,每套房配備3個深圳戶口名額,大部分買房的香港人是為了將內地農村的親友轉換為城市戶口的。

到了1987年,這是深圳房價第一次飛漲!當年的樓價最高的已到1700-2200元一平方,而當時深圳的市民工平均每月工資只為223元。那一年,樓價每平米597-720元,年末漲到650-920元,半年後又漲到1700-2200元。當年,東曉花園地塊拍賣被稱為中國土地第一拍,以525萬成交。翌年,東曉花園售價每平方米1600元,不到一小時就賣完。從那年開始,深圳乃至全中國的地產時代,正式開啟了!

到了1992年,鄧小平南巡,強調[發展就是硬道理],深圳經濟大熱,當年房價第一次突破每平米1萬元!

1994年,當年均價6738/平方米,而市民平均月工資為881元。

1995年,當年均價6418/平方米,而市民平均月工資為1023元。

1996年,當年均價6262/平方米,而市民平均月工資為1029元。

1997年,當時香港出現金融危機,深圳樓市也受牽連。當年均價5470/平方米,而市民平均月工資為1378元。

1998年,當年均價5190/平方米,而市民平均月工資為1532元。時任國家總理朱镕基宣布取消福利分房,住房分配一律改為商品化。

1999年,當年均價5004/平方米,而市民平均月工資為1726元。

2000年,當年均價5275/平方米,而市民平均月工資為1920元。

2001年,當年均價5531/平方米,而市民平均月工資為2162元。當年,紅樹灣地王拍賣,成交價為22.35億元,成為當時全國聞名的“地王”。

2002年,當年均價5570/平方米,而市民平均月工資為2352元。

2003年,當年均價5680/平方米,而市民平均月工資為2551元。當年正是沙士年,市民都要戴口罩看樓,樓市調控政策首現。同年4月,深圳寶安和龍崗區取消購房入戶政策。

2004年,深圳開始進入地鐵時代,置業西移,被稱為“關外地產年”。香蜜湖地塊93000平方米,以9.5億元的價格拍出,深圳首次出現樓面地價超出平均樓價。一年後“香蜜湖1號”以每平米7萬元起的價格開盤,32套底價至少在3000萬元以上的別墅不到10分鐘全部賣完。當年深圳樓價均價為5980/平方米,而市民平均月工資為2661元。

2005年,當年樓市均價7040元/平方米,市民平均月薪為2706元。當年,政府首次調控房價,先後推出新舊“國八條”,分後於3月和5月出台。9月,銀監會212號文件收緊房地產信托,當時的市場反應是:雖然許多項目主動降價出售存量,但房價總體繼續上漲。

2006年,當時樓市均價已漲到9230元/平方米,而市民平均月薪已漲至:2926元,多年來工資的增長明顯跑輸樓市升幅!當年不斷有調控措施出台,“國六條”指出:重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房;“國15條”出台,規定90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上,即所謂的“70/90政策”。當時市場反應是:房價繼續上漲,漲幅相對平穩,中小戶型房增加。

2007年,深圳平均樓價均價已突破1萬大關,已上漲到13370元/平方米,市民平均資3233元,雖仍大幅增長,但遠追不及樓價的升幅。當年,調控政策9•27房貸新政”出台,即是9月27日發表的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台。政府大力抑壓樓市,央行將第2套住房的首付比例升至四成以上,同時又將住房貸款利率提高至基准利率的1.1倍。當時的市場反應是:當年樓市價格暴漲、地王頻現。政策出台後,深圳樓市“集體坐過山車”,在瘋狂中倒下。08年全年房價明顯下跌,當年深圳新房成交量全年“墊底”,低迷一直持續到當年12月。

2008年,深圳房價一路暴跌:“降價”、“特價”、“促銷”、“救市”……“關外4988元/平方米起”、“關內7380元/平方米起”等銷售標語滿城,“五一”黃金周期間,深圳新房成交均價為08年來首次連續三天跌破萬元/平方米。當年樓市均價12794元/平方米,市民平均工資為3621元。有鑑於樓市下滑影響,調控政策開始放寬,是為放寬二套房貸。對個人購二套普通自住房貸款予以放寬,並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”。當時市場反應是:中國樓市出現10年大拐點,量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向,管理層啟動大規模刺激樓市消費政策,其他金融政策全線鬆綁,09年樓市復蘇,後繼續大漲!

2009年,樓價已比08年回升,當時平均價14858元/平方米,市民平均工資為3894元。當年9月,深圳正式進入到房價“2萬大元時代”。從此以後,深圳房價開始了一路飛奔。10月24日《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》國四條出台,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。當時市場的反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節後市場恢復。樓價飛升的同時,當時在某樓盤有一位老太站起高舉寫有“價格高”大字的標語抗議房價高!

2010年,深圳樓價20000樓上已是新常態,當年的平均價已漲至20297/平方米,而市民的平均工資也漲至4205元,市民的收入同樓價的距離已越拉越遠。當年1月10日國務院出台國十一條,要求二套房貸款首付不得低於40%。4月15日,國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。4月17日,新國十條出台,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台,上海和重慶試點房地產稅。當時市場反應是:這被稱為史上最嚴房地產調控政策,但高價地王繼續產生,3個月後房價繼續飆升。

2011年,中央政府打壓樓價持續,“新國八條”公布,二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。深圳限價格令出台,樓市迎來雙限時代。2011年深圳樓市始終低迷,加上二手房“評估價”過戶政策。一二手房價格倒掛,新盤出現降價潮,成交量暴跌。同年10月深圳在重點城市中成交量同比跌幅最大,達65.03%。深圳那年平均樓價回到20000樓下,為19469元/平方米,當時市民的平均每月工資為4640元。

2012年,多部委多次強調堅持房地產調控不動搖,2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點範圍。國土部出台土地監管新政策,嚴打小產權房。深圳樓價持續回落,均價為18729元/平方米,當時深圳人平均月工資已漲至4918元。

2013年,2月出台新國五條,不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》,其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收。然而,深圳樓價並沒有因此下降,平均樓價重上兩萬大關水平,市民平均每月工資為5218元。當時市場反應是:開發商下半年不得不以價換量,房價緩慢增長。

2014年,深圳樓價持續上升,均價已去到23973元/平方米,市民平均每月工資為6054元。習李上台,欲以股市樓市救經濟,9月30日央行出台房貸新政,各地陸續髹綁限購政策,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執行等。

發展至今。。。。時間由回到現在,深圳樓市咩價位,大家有目共睹,前海地區,特區中之特區,樓價拍得住香港有餘,與香港連接的福田區,已上至60000,深圳東區地運已過,羅湖區已跑輸大市,但仍要40000樓上,一切已前海為中心,寶安已漲至50000。。。。

北京天津的故事,又可作一借鏡。北京也是有原居民及外來人口的,北京的原居民很富庶,很多都買有自己的房子,很多都不止於一套房。北京樓價很高,外來人口,即非北京戶籍的,絕大多數都負擔不到北京的高樓價!相反當時天津樓價很低,只是幾千一平方左右,

2002年2月,天津南開大學教授劉秉鐮在「京津經濟一體化戰略研究與建議」的課題討論上,首次提出在在北京和天津之間建設高速鐵路。他認為在京津經濟一體化過程中,交通一體化是一個重要表現,高速鐵路可將兩市的路程時間縮短到半小時。2003年,天津人的溫家寶被任命為國務院總理。2003年6月起,鐵道部和京津兩市政府開始進行初商。2005年7月4日,京津城際鐵路正式動工。2008年,京津城際鐵路於8月1日正式通車。京津城際鐵路由北京南站始發,終點站為天津站,目前有部分車次的終點站為塘沽站,北京南站至天津站的實際里程全長約117公里。

03年時,天津的平均樓價是3000幾元左右,到08年,天津的樓價已貼近10000元,金融風暴期間,只有個別樓盤見8字頭,一般都是9字頭,即是由高鐵建設中,溫家寶執政中,這5年間上升了天津樓價上升了3倍!隨著溫總離任,天津發生大爆炸,天津樓價平均仍然要過萬,個別優質頂尖樓盤,可以去到3至5萬。

天津的樓價在這幾年之所以大躍進,除了當時是天津的溫家寶掌權外,高鐵的興建更是一個主因,就是京津城際鐵路把北京天津連起來,以前在北京買不到房的市民,就面對現實跑到天津置業。這段期間,天津樓價升幅,冠絕中國。

這個樓市的升勢,就是源於[人口大遷移]!

舊酒新瓶,一個個新的故事繼續發生,但離不開水向低流的大原則,問題只是水有冇渠道疏通到低水的地方矣!

一個富有城市樓價很高,核心地區市民跟本負擔不起,要向現實低頭,向周邊發展。負擔不起香港的,搬去深圳;負擔不起北京的,搬去天津,現時負擔不起深圳的,又可以去那兒呢?




YOKI WONG

2016年2月4日 星期四

近水樓臺要買深圳?



筆者今次的睇樓行動,實源於一個樓盤廣告,就是本港著名地產發展商港鐵(0066)在深圳在國內第一個發展項目,名為[天頌]!由於這個樓盤是地鐵物業上蓋物業,位於深圳龍華線的龍勝站,而龍勝站是不需要轉車,直達福田口岸,時間約為25分鐘,而且兩個站就是深圳北站,可連接高鐵,地理位置相當優越,筆者認為香港年青一代在香港買到樓的機會已很渺茫,最終都要面對現實,向周邊地區尋找生根機會,深圳近水樓台,或是香港年青一代尚可置業的地方,所以吸引到筆者注目,並想去實地一看。

巧合地大少同他的友人也收到邀請書去看[天頌],於是就夾埋一起去看。

客觀而論,這個樓盤,樓宇質素建屋叫中等,有幾個則都幾騎尼,而家看了國內近百樓盤後,港鐵的[天頌]實用性其實唔算高,房是比較少,當然以同一種面積戶形來比較。然而,[天頌]有香港人喜歡的會所,而筆者現時居住的屋苑是冇會所的,而且我居住的地方去福田口岸是好方便,而且有港鐵的招牌令我很有信心,所以吸引了我去買這個樓盤作自用,起初並沒有想到去炒的意圖,但也絕對相信這個樓盤一定會升值,因符合了香港人心目中買樓保值的第一個元素[鐵路],將來即使要賣出,應不愁買家,隨時下一手買家正是香港人。

筆者見此樓盤很有投資價值,用來自用也不錯,於是約埋了[八路長老]去考察一下。如果有心去買的,就要先付50000元人民幣誠意金去開張銀行卡,而這張銀行卡是會LOCK死直至到[天頌]開盤當日。結果,絕大多數[八路長老]都很有興趣,為了增加勝算,筆者已叫埋家人去開都張籌,以增加被抽到的機會。

當時,[天頌]的銷售估計會開30000一方,究竟合不合理,當然要貨比三家,於是筆者同大少行了行晒差不多深圳多條地鐵線沿線地鐵站的物業市場價格是多少。

首先要比較的當然是[天頌]對面的[和平里],[和平里]的質數是好普通,外牆只是髹油,新樓看已見有點殘舊,樓盤起得較密,同[天頌]比跟本是兩個唔同級數,又不是地鐵站上蓋,只是隔離最近樓盤,當時開盤已要30000多一方,我同大少再向其他龍華線各地鐵站的樓盤看,先後看過中海錦城,中航天逸,御龍華庭等周邊樓盤,全是30000幾一方,而且並不是地鐵站上蓋,而是落了地鐵後,尚要行5至15分鐘先到!我們又去到深圳控股(604)同深圳地鐵合作開發的塘朗城,質素尚好,但要開近40000一方,而且那個地鐵站塘朗站,同深圳北要兩個站,可是唔方便的地方就是要轉車,深圳的地鐵不同香港的地鐵轉車行那麼近,而是要行一大段路的,路程隨時都要行5至7分鐘先轉到線。

[天頌]位於龍華線的[龍勝站],再下一個站便是[龍華站],相比之下,[龍勝]是龍華新區的新開發區,而[龍華]則是傳統的老區,那個老區人口好多,在街上看可比美深圳的東門,但區實在很舊,那區是沒有什麼新樓盤的。在大陸,很多地方都有[舊城改做],就是先在舊區周邊開發一幅新的地塊發展,當新區開始成熟,就慢慢會將舊區推倒再重建。[龍華站]再下一個站就是[清湖],是另一個[龍華鎮]周邊開發的新區,相比之下當時[清湖]的開發程度比[龍勝]低,當時附近有一個新樓盤叫[幸福城],由地鐵站行出去這個小區,我唸都要行10分鐘左右,都要開30000幾!

在貨比三家之下,[天頌]如果開35000一方,肯定是超筍價,話晒都是港鐵物業,香港人來說,是信心保證,而且是真正的地鐵站上蓋物業。就是這個機緣巧合之下,筆者發覺深圳樓要來料了,點解?因我們看新盤,很多盤不但很多人看,開價亦見進取。我們當然會去看二手的,跟本是冇貨賣,有的只有一兩件貨,而這一兩件貨,真是買唔落手,樓層,樓向差不多是該屋苑或大廈的最差一個才有盤放出來。

筆者之後每個星期,都同大少逐個地鐵站看,價錢簡直是天價。今年4月初,筆者同大少先去特區中的特區前海考察,那處當然仍然是爛地一大片,車經過去看看後,先經過西鄉,驟眼看發展不錯,但沒有真正落車去看。之後去了一個叫海月的地鐵站附近看看,此區離深圳灣關口不遠,附近的樓盤的樓價差不多比香港過之而無不及,這個區泊的很多都是很名貴的房車,那邊的樓,差不多唔過千萬都5,6百萬人民幣。

今年5月1日假期當日,筆者同大少去到一個離前海不遠的地鐵站,叫做大新站(附圖),那區的樓,似足香港大嶼山梅窩嗰啲,個名叫前海花園的(見附圖),聽個名殺晒,入到去,當然得個名啦,這區什麼配套都冇,索價過40000一方,附近的有個叫椰風海岸(見附圖),價錢都要咁上下,商業配套乜都冇,叫做近前海,咁既價錢買這些,真係買唔落手囉!

筆者也有同見聞者去深圳考察,大少同我喜歡看新發展區,因我們的投資思維不是看目前,而是看未來規劃及發展,買與不買的原則是看這個地區有冇得發展;而見聞者的口味是喜歡看舊區,因佢覺得有租金保證,而且隨時博拆,被政府收購有得賠。

今年5月中,見聞者同筆者先去了離福田口岸很近的水圍村,去到那個地區的中介,雖然很多都貼了樓盤的價錢,但是一問之下,這個價說已是上兩星期的,如果按而家的價,大概要再上調15%左右,仲要說是冇乜盤。由於見聞者不想第一次就投入咁多資金,而且見聞者認為細單位好放租,租金回報率高啲,所以見聞者主力看細樓盤。那段時間是深圳樓是剛起步階段,但很多樓盤早已封晒盤,真正放出來的,很多也要吊高來賣,而且常有業主反口反價,寧願賠訂情況,仲要真係唔衰嗰個盤,都唔會放出來賣。

見聞者同筆者找了很多間中介,結果都是一樣,就是冇乜盤。最後找到個水圍的叫什麼晨暉家園的小區,這個小區當然好殘舊,似足香港的30年有電梯的洋樓,下面正是[風雲],聽人說是舞廳來的,放售的樓盤細到發瘟,一望見晒,只有26方。中介下面貼的價是80萬人民幣(見附圖),但中介說價錢是上兩星期前未更新的,因深圳價跳得太快,而家的價是115萬!上兩星期才80萬,兩星期已115萬!

115萬,26方,一方已漲至44230,即要港紙4932蚊一呎,買間咁既野,真係買唔落手囉。當時見聞者想同筆者夾份,可能他想租比下面啲小姐。筆者不夾的原因是,一心想買[天頌],買了就冇QUOTA了,因當時香港人只可買一套,買了這間就唔買得[天頌]了。再者,這間[房]真是點睇都唔值這個價,太貴吧,咁既價錢,我不如買香港啦!點知再過兩星期去看看,最後這個盤都賣埋,成交價是135萬人民幣!

之後見聞者同筆者去了一個崗廈的地方,是深圳的舊城區,似香港的九龍城左右位置,又是等拆的地方,最啱見聞者口味。同水圍的一樣,又是冇盤的,當時去的樓盤叫彩天名苑,36方,索價1球人仔,即唔駛30000一方,有冇咁筍呀?當然又是假價來的,因又說是兩星期前的價,而家應要120樓上。見聞者同筆者走上去看,真係哽唔落,基本上是該棟大廈最低層的一間,下面正是大馬路,很多車非常嘈的。真是唔衰嗰間冇人放。而這間更是唯一的放盤,唔要就冇。

轉眼間,又到[天頌]開盤,奉經紀教路,已一早聯合八路長老到場。一到開售場地,場面虛陷,深圳餓房一族,瘋湧而至,迫爆場地,我們一行人等共九張飛,目不轉晴地看著攪珠結果,當時曾聽說有人在揀房處門口只要付20000蚊紅包,就有秘密通道入內,但當時唔知真假,所以冇理會。看著一個一個攪珠結果推層而出,越看越失望,九張籌無一抽被抽中,唯有熱淚盈眶離開會場。

上天很多事都是整定,如果當天抽中[天頌],當然很開心,因現時都漲到要近50000一方了,短短幾個月已升幾成。可是塞翁失馬,焉之非福,肯多事上天已有定數,如果有了[天頌],又何仲會有錢再買今天所買的?

待續。。。

YOKI WONG

為何我國內買物業?


這個專欄的名稱叫做[大機遇],筆者用了[機遇]這個詞語,而不是用上[機會]一詞,這是因為筆者認為[機會]同[機遇]在程度上是有差別的!人的一生可能會碰上好幾個[機會],一個[機會]把握不到,可能之後仲會有下一個[機會]到來。可是,[機遇]就不同,人的一生中可能只會一兩個[機遇],如果[機遇]把握得到,好大可能是人生一項大轉折。[機會]不會日日來,[機遇]更是千載難逢,錯失了,不知何日君再來!

我指這個[機遇],就是投資國內的房地產,筆者自今年四月開始,已遍遊整個珠三角,基本上每星期都會揀一個地方去,我不是去旅遊,而是去考察!所以我去的地方,不是什麼旅遊景點,而是去看樓盤,這半年間,我看過的樓盤數量多不勝數。這半年間,先後去過的地方包括沿著深圳的地鐵站逐個去看,澳門,珠海,中山,南沙,江門,佛山,順德,廣州,和陽江,當中去了兩次大陸旅遊,一次去了行絲綢之路,一次去了安徽黃山市。

為什麼突然咁有興趣去大陸睇樓盤?

原因就是有錢身痕,因在四月前在股市賺了一點。如果冇錢係身,睇來做乜?老實吧!

點解唔繼續炒股?

最大原因是當時我已感覺到唔妥,因在股票上搵錢好似太容易,市面上多了很多人談論股票,無論在車上,食肆,都會聽見很多人在談論股票,而且見到很多有少少經驗的,就學人操盤,一些原本唔投資股票的,都走來問下有乜好買。。。

筆者由15歲已炒外幣,16歲開始留意股票,18歲真正落場,19歲用了政府的GRANT LOAN去炒股再借埋孖展,至今廿年有多,雖則不是小和尚一樣,由73年睇到而家,這廿年都經歷了很多大風浪!

好奇怪,無論你點叻去分析宏觀經濟,你是什麼高學歷,飽覽群經,學庫五車,都不能準確預計到股災將會發生,最準的,真是先前說的幾個市面現象,過往筆者經歷過幾個大小股災,先前市面都是有這個現象。當你發覺啲錢好易搵,唔想番工時,股災已走在眉睫!

因此,筆者當時已很警惕,但牛市最末段的,往往是最精彩的。煙花最盛放,就是去到最高位時,當時我正在計算幾時放煙花,我認為最好的出貨時機,正是借[深港通]這個消息出貨,食正這鋪,最高位才激流勇退,這才是真正最後大贏家。市旺時,很多識少少股票的已扮晒股神,在這群人中,最後有幾多人能夠走得甩今次股災?所以很多風光,都只是過眼雲煙了。

人總是貪心,我可能是最大貪的一個,已畢身經驗,就是想捕捉放煙花這一刻,所以即使已預計到可能有股災的來臨,仍重倉等待。當然,我也不會過份樂觀,早有準備跳車!

其實我自己真的很大膽,我看中一個機會來到,我可以傾力出擊。當然,事前功課已做了不少,而我是用了很高的孖展乘數去炒股,我玩的孖展槓桿,基本上是座底3倍。在今次的大牛市中,我已不斷減槓桿控制風險,當個個很高興時,我就會收起槓桿,當個個死下死下時,我就會拉大槓桿!

而且股票投資,銀碼去到1000萬左右,就開始有點出入困難!即使買的是交投最活躍的股份,如果你持有100萬左右貨值,你只是勉強即時走得甩,但好多股,跟本冇咁多買盤畀你即時掟貨走人。如用1000萬去分散落一些即時走得甩的股票,都要買十隻!其實投資組合持有太多股份,是好難管理及監察,最好控制在10隻之內,務求在組合內的股票,隻隻都是精英份子,好過大包圍。萬一要突然徹退時,我打幾隻已走得甩,大包圍隻隻買啲的,單是按制按咁多都走得慢過人。投資股票好多時都會有火警出現,所以投資股票一定要有走火警意識。

所以在這幾個月間,我不斷在減持手上的股票,將資金逐步投入了國內的樓市,這是我這幾個月投資買樓的第一個原因!

第二個原因是什麼?就是我覺得投資股票賺到的所謂錢,其實是好虛的數字,很多都只是帳面數,唔信在 Aastocks 睇下八,十年圖,又有幾多隻股票經過長時間證明,是持續上升的?來自股票的財富,隨時都是過眼雲煙,一時風光。股票投資,國內叫炒股,究竟最後有幾多人最後真正賺錢?很多人都是有一段時間帳面上賺到了錢,最後唔識走或唔捨得走,被綁住當自己冇蝕,啊Q精神,自己呃自己!我相信最後賺到錢的只有2成,有8成人到最後都是實質性輸錢的!而買樓賺錢的,我信起碼有8成人賺的,輸的是很少數!

大少曾拿了一個他幾年前租住的單位現時的樓價同當時已上市的中移動(941)比較,樓價已上升了幾倍,而中移動(941)的股價都基本上仍是原地踏步,而中移動在這幾年間,算是一隻不錯的股票吧,當然,如果當年的買中隻騰訊(700)當然是跑嬴層樓!

第三個原因,是我看到中國經濟差,中央政府一定要救市,而救市的其中一個手段,正是降息降準!降息降準,很多時在股市上的反應都是先升後回,因市場受一段提振之下,又會想到經濟差的一面,所以很多時,越救市,股市越跌!而降息降準對樓市的反應,是一定正面!

第四,是我認為中國政府跟本唔會比樓市冧。中國經濟有很多隱憂,單是為了保持GDP增長率,習李已頭痕,他們本應想催谷股市,製造財當效應,刺激消費,創造內需,而債務多的公司,又可在市旺的股票市場上集資,來個一石多鳥!可借,事與願違,股市人做牛最終攪唔起。靠出口,中國早已經濟結構性轉形中,而環球經濟麻麻,這方面的把控性好低。所以我相信大陸一定會有措施去刺激樓市,至少,都不會打擊樓市!

有人會擔心人民幣眨值的問題,我看這個問題是中性,因我去買樓,都有一套是可以供的,人民幣眨值,我就供少啲。而我亦不太認為人民幣有很大的眨值空間,原因是:

1。人民幣眨值,美帝允許嗎?這是涉及很複雜的政治問題!

2。人民幣最終目的要成為世界性的結算,儲備貨幣!試想,如果一個貨幣持續眨值,搵鬼去做儲備貨幣?

3。人民幣即使眨值,又有何用?幫助出口?當人民幣一眨值,我相信亞洲很多國家會即時跟住眨值,那麼有用嗎?

第五,中國近年的GDP都是7%,今年可能連7都保唔住!可是,在GDP只增長7%或更少的情況下,中國的貨幣供應M2的增長,是遠超GDP的增長,也即是說,錢是越來越多,人民幣也是印出來啊!所以可以好肯定,人民幣的購買力是會越多越低!

我知道有很多人都會以人民幣作定期去賺一點息差,同時間又可博下人民幣升值,可是人民幣的息率,仲低過通漲率。金錢的購買力是長期眨值,最保值的實物只終都是房產。

為何不投資香港樓?

原因是我認為香港樓在未來2年會下跌15%左右,原因有3個:

1。美國加息的預期,港元美元掛勾,香港將會跟美國加息

2。香港的一手樓宇供應,將會在這兩年間達到峰值

3。亞洲多個國家貨幣眨值,唯獨香港因同美元掛勾關係升值,香港相對變成競爭力最低的地區,匯價調節不到,資產價格就要下調。

香港這幾年好像沒有太大進步,反而這十幾廿年間,國內的發展正突非猛進,香港同國內的生活水平,收入水平,已經越拉越近,香港的優勢相對大陸,已越多越少。

香港有很多人說香港樓價很高,買不起!其實香港很多年青一代,跟本上,深圳,廣州早已買不起。國內人收入上升是大趨勢,過去幾年,國內人的收入提高了多少?樓價同當地人的收入,有很高的程度是正相關。以前香港人的收入相對國內是很優越,很多東西香港人都可以輕易買下!隨著國內人收入顯著提高,一件貨已多了好多人去爭了。

香港人尚有什麼優勢?其中一項是香港人平均比國內人仍然是相對有錢!

今天,我們勉強仍可以用資金優勢壓到國內不少人,買到國內最優質物業,再過幾年,只會越多越多人同你爭。。。國內土地的確有很多,可是有投資價值,核心地段的只佔當中比例很少,買了就買了,買了一個就少一個!

而家我們仍然有實力壓住人跑,機會仍在自己手上,再過幾年,這個機會已不是你了。

孫子曰:凡先處戰地而待敵者佚,後處戰地而趨戰者勞。故善戰者,致人而不致於人!

勝者,往往是能否早著先機!

中國地大物博,國內樓盤多的是,究竟點選擇?有什麼地段具投資價值,在操作上有什麼事情要注意?

下回再續。。。




YOKI WONG